Transmission Pourquoi le bail cessible n’a pas de succès au sud de la Loire ?

Depuis des décennies, les bailleurs et fermiers des Hauts-de-France usent et abusent du bail cessible, c’est-à-dire de la vente d’un droit au bail, au moyen d’un « pas-de-porte », « chapeau », « dessous de table » ou même « arrière-fumure ». Cette pratique, défavorable au preneur, avait été strictement interdite par le statut du fermage (art. L411-35 Code rural), mais l’usage a eu raison de la loi qui l’a légalisé en 2006.

Plus de faire valoir direct au Sud qu’au Nord

Vingt ans plus tard, on aurait pu croire à sa généralisation hexagonale ; pourtant le sud de la Loire l’ignore. Un colloque de l’Association française de droit rural, à Pau, a analysé les raisons de ce désintérêt.

Pour tout savoir sur le bail cessible

Historiquement, les structures d’exploitation diffèrent puisque, au Sud, les exploitants sont à la fois locataires et propriétaires de terres, dont ils ont souvent hérité. Ainsi, après avoir été fermiers durant leur carrière, ils deviennent bailleurs de leurs enfants ou de hors cadres familiaux, à la retraite. Cette position mixte leur fait appréhender le foncier plus comme un outil de production que comme un capital, source de rentes. Par ailleurs, les cédants vivant à proximité des biens loués, ils sont très exigeants sur la personnalité de leur preneur. Le bail cessible ne leur permettrait pas de choisir le successeur de leur locataire initial.

De plus, en ayant hérité de ce foncier, les bailleurs se sentent le devoir moral de le transmettre aux générations suivantes qui pourraient vouloir un jour s’y installer. Ils voient donc dans les baux cessibles un obstacle insurmontable au droit de reprise. « En effet, pour assurer un droit de reprise aux générations futures, les bailleurs privilégient les baux de carrière et de 25 ans », constate Mirentxu Hirigaray, chargée transmission à la Chambre d’agriculture des Pyrénées-Atlantiques.

Écouter le podcast Nadia dé-code sur le bail de 25 ans ou de carrière

Une rentabilité plus faible ne permettant pas de survaleur

Majoritairement, les cédants ne spéculent pas. Ils se préoccupent de la viabilité du repreneur.

Or, le bail cessible est plus onéreux que les baux classiques. Non seulement le montant du fermage peut être augmenté de 50 % mais en plus, les pas-de-porte varient entre 30 % et 100 % du prix de vente à l’hectare.

Lire aussi : Quel prix des terres agricoles 2025 par département ?

La faible rentabilité des fermes, qui risque de s’accentuer, ne permet pas d’acheter des éléments incorporels comme le droit au bail cessible. En pratique dans le Sud, les cessions d’exploitation se limitent à la vente du matériel, du cheptel, des stocks et des parts sociales de coopératives. Les contrats Egalim, les DPB, les baux, les clientèles sont peu monétisées dans le Sud.

Vincent Bué, avocat honoraire dans le Nord, expliquait que dans les Hauts-de-France, les grands travaux publics (LGV, autoroute, éolienne) avaient exproprié des exploitants. Pendant des décennies, ces indemnités d’expropriation ont constitué une manne financière pour les pas-de-porte et chapeaux, versés par les preneurs entrants, au propriétaire et fermier sortant. En outre, les Belges et Néerlandais venant s’installer dans la région maintiennent une forte concurrence à l’installation. Les régions du Sud qui affrontent un changement climatique de plus en plus prégnant, ne présentent pas le même dynamisme à l’installation. La tendance à rendre des terres louées peu fertiles à leur bailleur s’accentue d’ailleurs cette année.

« Force est de constater que la question de la transmission ne trouve pas sa solution dans une monétisation du bail et l’affaiblissement du statut du fermage, mais dans une meilleure rentabilité des exploitations », concluait le député européen Éric Sargiacomo.

Lire aussi : Cession de baux ruraux : « Je m’y suis pris un an à l’avance, et encore, je ne suis pas sûr que tous mes baux soient cédés à mon départ à la retraite »