Nadia dé-code - le podcast juridique des agriculteurs

🎧 Podcast juridique - Épisode 8 : « La fille de mon bailleur peut-elle récupérer les terres que je loue par bail rural? »

Dans quels cas le bailleur peut-il s'opposer au renouvellement du bail rural ?

Plusieurs articles du Code rural sur le statut du fermage encadrent le droit du propriétaire (bailleur) à s'opposer un renouvellement du bail à ferme (9 ans) ou du bail à long terme de 18 ans. 

Parmi eux, l'article L411-58 du Code rural qui prévoit que le bailleur peut fait cesser le bail à sa date anniversaire, s'il souhaite exploiter lui-même, son conjoint, son partenaire de Pacs ou un descendants (enfant, petit-enfant), les terres louées. Ainsi a priori un bailleur pourrait refuser le renouvellement si sa fille s'installe en exploitation individuelle ou en société. 

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Comment le bailleur peut-il s'opposer au renouvellement du bail rural ?

En application de l'article L411-47 du Code rural, le bailleur doit prévenir le fermier au moins 18 mois avant la date de renouvellement du bail par huissier. Une lettre recommandée ne suffirait pas. L'acte extrajudiciaire de l'huissier précise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, ainsi que l'habitation qu'il occupera après la reprise.

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Quelles conditions le bailleur doit-il respecter pour pouvoir s'opposer au renouvellement du bail rural ?

Par ailleurs, le repreneur devant être en conformité avec le contrôle des structures, sinon le preneur évincé peut déposer une demande concurrente auprès de la Commission départementale d'orientation de l'agriculture (CDOA au sein de la DDT), qui arbitrera entre les deux.

Il est également nécessaire que le repreneur possède les moyens matériels et financiers nécessaires à l’exploitation et à défaut les moyens de les acquérir.

Non renouvellement du bail rural : Nadia dé-code (transcription du dialogue)

Nadia : Ça va ? T’as pas l’air dans ton assiette, qu’est ce qui t’arrive ?

Exploitation : Je viens d’apprendre par ma stagiaire que la fille de mon propriétaire est dans sa promo de BPREA. Elle veut s’installer. J’ai peur d’être mis à la porte.

Nadia : Je comprends. T’as un bail ou un prêt ?

Exploitation : J’ai un bail écrit de 9 ans, que mon père m’avait cédé à mon installation.

Nadia : C’est un bon point. Reste à savoir quand le bail de ton père avait commencé.

Exploitant : Je n’en sais rien !

Nadia : A son installation, j’imagine, disons en janvier 1992.

Le bailleur pourrait donc exercer son droit de reprise en 1992 + 9 ans, + 9 ans + 9 ans + 9 ans, ça fait 2028. Or il doit te prévenir 18 mois au moins à l’avance par huissier. Ne te braque pas si un huissier arrive sur l’exploitation, un recommandé ne serait pas valable, le code rural impose le passage d’un huissier.

Exploitant : Mieux vaut être prévenu effectivement !

Exploitant : Mais ce n’est pas le bailleur qui risque de me reprendre les terres, il est déjà à la retraite c’est sa fille.

Nadia : Il peut exercer son droit de reprise pour lui-même son conjoint, son partenaire de Pacs, ses enfants, ses petits-enfants, majeur ou au moins émancipé. En revanche, il ne pourrait pas le faire pour son gendre, ni sa nièce. 

Exploitant : En parlant du gendre, sa fille sort avec un agriculteur d’un village voisin, je soupçonne que ce soit pour agrandir son exploitation à lui.

Nadia : Le document que te remettra l’huissier devra préciser les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires de la reprise et, éventuellement, pour en cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation que le ou les bénéficiaires occuperont après la reprise.

D’autre part, le bénéficiaire de la reprise doit aussi avoir la capacité agricole ou 5 ans d’expérience professionnelle agricole. C’est peut-être pour ça qu’elle est en train de passer un BPREA. Il faudra qu’elle soit diplômée au jour de la visite de l’huissier.

Exploitant : Et qu’est ce qui me garantit que le propriétaire ne va pas installer sa fille pendant les 4 ans de la DNJA, puis cinq ans après, donner les terres à son gendre ?

Nadia : L’article L411-59 du code rural. Cet article impose au bénéficiaire de la reprise d’exploiter pendant 9 ans. C’est-à-dire  de se consacrer réellement  à l'exploitation du bien repris. Elle ne pourrait pas se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et elle devra participer physiquement aux travaux agricoles de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Elle devra posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir, stipule l’article.

Exploitant : Son petit ami a sans aucun doute du capital d’exploitation. Il est en société avec d’autres membres de sa famille. Ils ont une des plus grosses exploitations du coin.

Nadia : Tu soupçonnes la fille de ton propriétaire de prendre des parts dans cette société…

Exploitant : Et d’aller travailler à l’extérieur !

Nadia : C’est un risque, elle pourrait cumuler son statut d’associée exploitante et un travail à l’extérieur, à condition  d’une part, qu’ils ne soient pas en Gaec et qu’au contrôle des structures, la société obtienne une autorisation d’exploiter. 

Nadia : C’est là que tu as peut-être une carte à jouer.

Exploitant : Laquelle ?

Nadia : Si, comme tu le prétends, leur ferme est beaucoup plus grosse que la tienne, cela entre aussi en jeu. Tu pourrais te positionner à la CDOA en concurrence, par rapport à eux. 

Plusieurs critères sont mis dans la balance. Des critères plutôt positifs comme le fait qu’elle sera probablement JA, après son BPREA mais aussi des critères négatifs  comme le fait qu’elle aura un travail à l’extérieur, que les terres reprises seront éloignées du siège d’exploitation, que leur surface totale après reprise des terres en question excèdera le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, ou ramènera ta superficie en deçà de ce seuil.

Non renouvellement du bail rural : que retenir ?

18 mois au moins avant l’échéance du bail, le bailleur peut résilier un bail, délivré par huissier, en exerçant un droit de reprise à son profit, celui de son conjoint, de son partenaire de Pacs ou d’un descendant. A condition que ce bénéficiaire de la reprise ait la capacité agricole, ait des moyens d’exploitation, réside à proximité et qu’il exploite au moins pendant 9 ans après la reprise au sein d’une société ou d’une exploitation individuelle.

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