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Cession de baux ruraux : « Je m’y suis pris un an à l’avance, et encore, je ne suis pas sûr que tous mes baux soient cédés à mon départ à la retraite »

Alain Rosenblatt du Gaec du Talmatt, à Kappelen (Haut Rhin), s’apprête à prendre sa retraite en fin d’année. Il est fermier de 70 propriétaires bailleurs différents, pour moins d’une centaine d’hectares, dans cette zone d’Alsace non remembrée. Avant de partir à la retraite, il doit céder ses baux à sa fille, Sarah Rosenblatt, elle-même associée du Gaec depuis 10 ans.

Or, en application de l’article L411-35 al 1 du code rural, une cession de bail entre parent et enfant ⁽¹⁾ ou entre conjoints ⁽²⁾ nécessite l’autorisation du bailleur. Pour prouver son accord, rien de mieux qu’un écrit. « J’ai simplifié le modèle juridique qui m’avait été fourni, en français courant, en enlevant la référence à l’article, pour ne pas impressionner mes bailleurs les plus âgés », précise-t-il. « L’essentiel c’est qu’y figurent au minimum les noms et signatures du bailleur, de l’ancien preneur et celui du nouveau fermier, plus les parcelles louées et la date de cession », résume sa juriste Marie-Christine Maillard du Centre Interprofessionnel de Conseil à l’Entreprise Viticole et Agricole, à Saint-Croix-en-Plaine.

Alain Rosenblatt raconte qu’il est allé rendre visite à ses bailleurs, un par un. Il en a profité pour mettre à jour son fichier des propriétaires et renouveler le contact. « Mais entre le trajet et le café ça prend au minimum une bonne heure par bailleur. J’y ai passé 3 semaines à temps plein », se souvient-il. « Beaucoup de paperasse qui semble inutile jusqu’au jour où un bailleur mécontent trouvera ce prétexte (N.D.L.R. l’absence de preuve de l’autorisation à la cession de bail) pour obtenir la résiliation du bail », avise la juriste. Car, en effet, la cession du bail est strictement interdite sans l’accord du bailleur, sauf en cas de bail à long terme cessible.

En cas de refus du bailleur, saisir au plus vite le tribunal

Parfois des bailleurs s’opposent à cette cession, espérant pouvoir récupérer leurs parcelles ou les louer à un tiers. Ces motifs d’opposition ne sont pas recevables. Seraient, en revanche, justifiés les refus fondés sur l’absence d’autorisation d’exploiter du repreneur ou sur des impayés ou des retards de paiement de l’ancien fermier ou d’un défaut flagrant d’entretien, etc. Autrement dit, sur des insuffisances des locataires, présent et futur, mais pas sur les volontés du propriétaire.

Un des propriétaires âgés d’Alain Rosenblatt, malgré trois visites explicatives, ne veut toujours signer la cession de bail. L’échéance de la retraite approchant, Alain pourrait saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux, qui, dans ce cas, autorisera la cession de bail après avoir entendu le bailleur. Mais le tribunal met en moyenne un an pour rendre sa décision, ce qui retarderait le départ à la retraite d’Alain.

C’est pourquoi Marie-Christine Maillard conseille de s’y prendre un an et demi à l’avance, en commençant par les bailleurs possédant les plus grosses surfaces et ceux avec qui le relationnel est le plus sensible.

Alain et Sarah auraient pu procéder à ces démarches lors de l’installation de Sarah, « mais il y avait tant à faire pour le dossier installation qu’on a reporté au départ à la retraite de mon père », avoue cette dernière.

Conseils pratiques pour la cession des baux 

• S’y prendre 1,5 an avant la transmission
• Utiliser un modèle
• Visite conjointe : cédant - repreneur
• Y aller en personne, s’il n’habite pas trop loin, sinon précéder l’envoi du courrier d’un appel téléphonique.
• En profiter pour faire signer au bailleur le bulletin de mutation des terres (MSA) et au besoin la lettre d’information du propriétaire en cas de demande d’autorisation d’exploiter.

Voir le tutoriel : comment remplir le bulletin de mutation des terres

(1) majeur ou émancipé

(2) ou du partenaire de PACS, qui participe à l’exploitation, en tant qu’associé, coexploitant ou conjoint collaborateur