Bail : comment vérifier que mon montant de fermage est juste et légal ?

Depuis 2018, les fermages n’ont cessé de progresser à la hausse ; cette année l’augmentation est de 3,23 %. Face à cette augmentation de charge, il peut être intéressant de vérifier que le montant payé est bien le montant dû au bailleur. Si l’indexation des fermages est inévitable, encore faut-il partir du juste montant au démarrage du bail et s’assurer que les charges réclamées sont réellement dues. Voyons comment.

Le montant du fermage respecte-t-il le barème préfectoral ?

Les fermages sont encadrés par des arrêtés préfectoraux, fixant un tarif minimum et un maximum par catégorie de terres (nues, vignes, vergers, etc.) et bâtiments, en fonction des zones géographiques.

Malheureusement, dans les campagnes ces barèmes ne sont pas toujours respectés. Il est délicat de négocier avec le bailleur au départ du contrat, c’est pourquoi l’article L411-13 de Code rural prévoit la possibilité au fermier de contester le montant du fermage au cours de la troisième année du premier bail, ou de la troisième année de chacun des baux renouvelés. En effet, si le fermage exigé par le bailleur est supérieur de plus de 10 % au barème préfectoral, le preneur peut réclamer au tribunal paritaire des baux ruraux de le recadrer. Il s’agit d’une action en révision de fermage anormal.

Se faire assister au tribunal d’un avocat ou d’un conseiller syndical n’est pas obligatoire mais préférable.

Si le bailleur prétend que la parcelle est dans une catégorie supérieure à ce qu’elle est agronomiquement, pour réclamer un tarif majoré, il est pertinent de faire intervenir un expert foncier agricole qui déterminera la juste catégorie et calculera le fermage, de façon impartiale et légale. Dans certains départements, d’autres opérateurs, comme l’ADASEA de l’Oc sont également en mesure de réaliser ce calcul.

Les productions spécialisées (champignonnière, châtaigneraie, de salle de gavage, etc. ) ne sont pas forcément prévues dans le barème préfectoral de votre département ; qu’à cela ne tienne, vous pouvez vous référerez au département le plus proche qui a prévu cette production dans son arrêté.

Il arrive que les surfaces louées soient arrondies ou erronées, surtout dans les baux verbaux. Le fermier a donc intérêt à la mesurer sur un outil type cartes.gouv.fr ⁽¹⁾, afin d’affiner son calcul de fermage.

La redevance de l’association syndicale autorisée d’irrigation ou de marais, par exemple, n’est pas récupérable sur le preneur. Il s’agit de frais de structure à la charge exclusive du propriétaire. Le bailleur la récupère indirectement en classant les parcelles bénéficiant d’un droit d’eau dans la catégorie des terres irrigables.

Le fermier rembourse au bailleur sa consommation d’eau et d’électricité, s’il n’a pas son propre abonnement. Reste à faire un relevé de compteur divisionnaire régulier ensemble.

En revanche, le preneur ne devrait pas exiger de son preneur des prestations complémentaires : lui couper du bois, tailler la haie de son jardin, etc. Ces prestations accessoires sont des suppléments de fermage, condamnés par l’article L411-12 du Code rural qui dispose : « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit ».

Au fil des ans, l’application du pourcentage d’augmentation sur le fermage de l’année précédente peut mener à des arrondis défavorables au fermier. Il est plus précis d’appliquer un produit en croix basé sur l’indice de l’année en question par rapport à l’indice de référence de l’année de démarrage du bail.

Ne payer dans le fermage que la part récupérable de taxe foncière

Une partie de la taxe foncière sur les terres (les bâtiments en sont exonérés) et la taxe chambre d’agriculture est récupérable sur le fermier. Cette part est fixée dans le bail. À défaut, elle est égale à 30 % pour la taxe foncière et à 50 % pour la taxe chambre d’agriculture. Attention le mode de calcul a changé l’an dernier en faveur du fermier, vérifiez bien que votre bailleur vous l’applique correctement.

En aucun cas, le bailleur n’a le droit de vous en demander l’intégralité.

De même, les collectivités territoriales et l’État accordent des exonérations de taxe foncière, aux jeunes agriculteurs, aux parcelles en conversion bio, engagés dans une mesure Natura 2000 en cas d’évènement climatiques sévères, etc. Ces exonérations doivent restituer intégralement à l’exploitant agricole. Si le bailleur ne les restituait pas, le fermier est autorisé par l’article L411-24 code rural, à les déduire, lui-même, du montant du fermage.

Quand le bailleur vous réclame une quote-part de taxe foncière, il devrait la justifier en vous fournissant son avis de taxe foncière. Toutefois, s’il a plusieurs locataires, comme les parcelles ne sont pas toutes de la même qualité agronomique, il sera difficile de ventiler la taxe foncière entre les fermiers. Par conséquent, le fermier qui voudrait vérifier le calcul s’adressera à la mairie pour lui demander les taux applicables et le revenu cadastral afin de reconstituer la taxe foncière concernant uniquement les parcelles qu’il loue.

Ne pas payer de taxe Gemapi sans spécification au bail

La taxe Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations (Gemapi) n’est pas récupérable sur le fermier si ce n’est pas spécifié dans le bail, selon Ruranot, le réseau des notaires spécialisés en droit rural.