Portage de foncier  agricole : quelles solutions pour s’installer, investir ou transmettre ?

On associe à tort le portage de foncier aux installations agricoles hors cadre familial. « Il existe aujourd’hui une multitude de modalités de portage de foncier, privées et publiques, ce qui amène une diversité de solutions ouvertes à un grand nombre d’exploitants », déclare Nicolas Agresti, directeur des études de la Fédération nationale des Safer (FNSafer). Le portage peut être mobilisé temporairement le temps que l’exploitant se lance et acquière les moyens d’acheter le foncier, il peut aussi s’inscrire dans un temps plus long.

Une solution pour « alléger » l’installation

Depuis des décennies, les Safer Nouvelle-Aquitaine, Grand est et Auvergne Rhône-Alpes achètent du foncier agricole pour le compte de jeunes bénéficiaires de la DNJA uniquement ⁽¹⁾, en attendant qu’ils aient les moyens de le leur racheter. Durant 2 à 5 ans, la Safer leur met du foncier à disposition, par convention d’occupation précaire ⁽²⁾, contre un loyer annuel qui constitue, frais de portage déduits, un acompte du prix de vente.

Les premières années d’installation, les jeunes exploitants consacrent leur DNJA à leur investissement en matériel, plantations, cheptel et à la modernisation de l’exploitation. Puis, une fois établis, ils négocient plus facilement un emprunt auprès des banques pour acquérir le foncier que la Safer leur revend au prix où elle l’a elle-même acheté plus la taxe foncière et les éventuels frais d’assurance des années de portage, moins les acomptes versés sous forme de loyer. La Safer ne peut en aucun cas faire de plus-values (art. L143-1-2 du Code rural), lors de cette revente.

Ces frais d’immobilisation du foncier sont souvent cofinancés par les Régions. L’Occitanie fait partie de celles qui sont très impliquées en la matière. En 2022, elle a mobilisé à ses côtés la Safer, des banques et des coopératives – en tout 12 partenaires publics et privés —, pour lever 1,6 million d’euros, afin de passer la durée du portage de 5 à 10 ans. Tous ces financeurs sont regroupés dans la Foncière agricole d’Occitanie, filiale de la société d’économie mixte locale Arac Occitanie.

Des investisseurs privés ou des particuliers apportent leur soutien aux agriculteurs

Limitée dans sa mission de portage au regard de l’importance des fonds à mobiliser, la FNSafer en partenariat avec Citizen Capital a créé le fonds Elan en 2025. Doté de 38 millions d’euros, il permet d’offrir un portage plus long d’une durée de 10 à 30 ans. Ses opérations sont destinées majoritairement aux installations hors cadre familial, mais aussi au maintien d’un fermier en place lorsque le bailleur vend et qu’il n’a pas les moyens d’acquérir les terres. Ce fonds a vocation à accompagner tout type de projets d’installation, même si ceux en agroécologie, sous label ou bio sont priorisés.

Le secteur privé n’est pas en reste, des acteurs comme Fermes En ViE (Feve) et Hectarea rassemblent des investisseurs privés, des particuliers, motivés pour soutenir l’agriculture. Ces deux foncières ne s’adressent pas qu’aux jeunes agriculteurs. Elles acquièrent aussi des parcelles en vue d’agrandissements d’exploitations, ce que ne permettent généralement pas les dispositifs publics. De même, si un descendant n’a pas les moyens de payer une soulte à ses frères et sœurs ou des droits de donation/succession, il peut activer le portage pour se maintenir en place. Qu’il s’agisse d’une installation, d’un maintien ou d’un développement, les agriculteurs et viticulteurs bénéficiaires du portage s’engagent dans des pratiques sociales et environnementales afin de faire bénéficier les investisseurs d’une défiscalisation (voir encadré). Ils deviennent fermiers, payant un fermage, qui assure une rentabilité de 2 % aux investisseurs.

La durée du portage n’est pas définie à l’avance. Pour des raisons fiscales, les investisseurs restent au moins 5 ans, mais ils peuvent se maintenir au-delà de cette durée. Quand le fermier est prêt à acheter, les parcelles sont estimées. À l’inverse des portages par les Safer, le prix n’est pas figé dans le temps.

L’épargne solidaire pour des portages plus durables

D’autres systèmes ont adopté une perspective différente : l’exploitant n’acquerra jamais son foncier, il en demeurera locataire toute sa carrière. À sa retraite, un autre exploitant prendra sa place, qu’il s’agisse ou non de son descendant. Dès les années 1970, de petits collectifs, d’agriculteurs et de citoyens se sont créés dans cette voie. Ils se sont constitués en groupements fonciers agricoles mutuels (par opposition aux groupements fonciers agricoles familiaux), afin d’acquérir des terres, le plus souvent nues, destinées à la location à l’exploitant. Les associés se partagent les fermages, déduction faites des faibles coûts de gestion. Le gérant est couramment le fermier.

Dans la région Grand Est, ces GFA mutuels sont nombreux. Il y en a par exemple 10 dans les Ardennes. « Les générations d’associés et d’exploitants se succèdent sans gros incidents, constate Nicolas Girardot, polyculteur-éleveur, à Vaux-en-Champagne. Quand des associés souhaitent céder leurs parts, on trouve de nouveaux associés. »

En viticulture, les associés sont aussi militants qu’œnophiles. En effet, les consommateurs sont très motivés pour, indirectement, devenir propriétaires de pieds de vigne, via des GFA mutuels et percevoir leurs dividendes sous forme de bouteilles de vin. Ces sociétés immobilières foisonnent aux quatre coins de l’Hexagone, comme celui initié par la Cave coopérative de Lugny.

Terra Hominis est même devenu un facilitateur de ce type de GFA mutuels viticoles, mettant en relation amateurs de vins et viticulteurs. Ce modèle pourrait d’ailleurs inspirer d’autres fermes pratiquant la vente directe de fromages, viandes, fruits, etc.

Terres de liens promeut l’agriculture biologique

En vingt ans, Terre de liens est devenue la référence nationale du portage militant. Des particuliers motivés par l’agriculture et ou leur territoire, répartis dans toute la France, souscrivent des parts sociales (106 €/action) auprès de Terre de liens. Cette dernière acquiert des exploitations avec ou sans bâtiments, pour les louer à des fermiers, certifiés bio et pratiquant l’agriculture paysanne. Quand la souscription citoyenne est insuffisante à l’achat d’un domaine, Terre de Liens complète par un emprunt bancaire.

En devenant propriétaire, la foncière s’engage à ne jamais revendre les biens pour garantir leur sortie du marché spéculatif, et préserver ces fermes sur le très long terme. Contrairement aux associés de GFA mutuels, les actionnaires de Terre de Liens ne perçoivent pas de dividendes annuels, mais récupèrent la valeur de leurs parts sociales réévaluées, à leur sortie.