Bail rural et copreneurs : dans quelles conditions est-ce intéressant ?
Un bail rural détenu par plusieurs preneurs (dits copreneurs) peut faciliter la pérennité de l’exploitation agricole et la répartition du foncier. Mais dans des configurations bien particulières. Lesquelles ?
Un bail rural détenu par plusieurs preneurs (dits copreneurs) peut faciliter la pérennité de l’exploitation agricole et la répartition du foncier. Mais dans des configurations bien particulières. Lesquelles ?
- Qu’est-ce qu’un bail rural copreneurs ?
- Dans quels cas le bail rural copreneurs est-il préconisé ?
- Comment utiliser le bail copreneurs pour partager du foncier entre exploitants ?
- Quels sont les inconvénients du bail copreneurs ?
Qu’est-ce qu’un bail rural copreneurs ?
Le bail est qualifié de « copreneurs », quand plusieurs personnes sont cotitulaires d’un bail à ferme ou à long terme ou emphytéotique. Tous les locataires sont solidaires des conditions d’exploitation et du paiement du fermage à l’égard du bailleur.
Lire aussi : Bail rural - indice des fermages 2025 en hausse de 0,42% : calculer son nouveau montant de fermage
Dans quels cas le bail rural copreneurs est-il préconisé ?
Quel intérêt pour les coexploitants ?
Le plus souvent le bail copreneurs est préconisé pour des co-exploitants, par exemple des époux, des concubins, des frères et sœurs, qui exploitent ensemble. Dans le cas d’époux, exploitant et conjoint collaborateur, ou coassociés dans une société d’exploitation, le bailleur peut ne pas souhaiter conclure le bail au nom de la société pour contrôler à qui il a et aura à faire.
Dans cette hypothèse, quand le plus âgé des deux conjoints partira à la retraite, celui qui poursuivra seul n’aura pas à négocier un nouveau bail avec le propriétaire. Il lui suffira de lui demander la poursuite du bail à son seul nom, dans les trois mois qui suivent l’arrêt de d’activé de son conjoint, en application de l’article L411-35 al 3 du code rural. Idem en cas de décès. Le bailleur ne pourrait s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Cette possibilité est d’autant plus intéressante pour les concubins qui ne peuvent pas bénéficier de la poursuite du bail au profit du conjoint ou partenaire de Pacs survivant, conformément à l’article L411-34 du code rural.
Lire aussi : Le tribunal paritaire des baux ruraux règle els litiges entre bailleurs et exploitants
Le bail rural copreneurs est-il intéressant en fin de carrière ?
Le bail copreneurs est également pertinent, quand un exploitant en fin de carrière a déjà identifié son repreneur potentiel et qu’il prend à bail de nouvelles parcelles agricoles. Si son repreneur n’est pas son descendant mais son gendre, sa belle-fille, son neveu, sa petite-cousine ou un hors cadre familial, il ne pourra pas obtenir de cession de bail. Le risque est donc qu’à son départ à la retraite, le bailleur ne veuille pas signer un nouveau contrat au profit de son repreneur. Le bail copreneurs permet d’associer cette personne identifiée, qui finit ses études ou achève son projet d’installation, dès le départ. Comme pour les conjoints ou concubins, le repreneur sollicitera la poursuite à son seul profit, dans les trois mois du départ de l’exploitant initial.
Quelle différence entre bail copreneurs et bail cessible ?
Contrairement au bail cessible, dans le bail copreneurs, les exploitants présent et futur sont clairement identifiés, dès la conclusion du contrat.
Tout savoir sur le bail cessible : Le bail rural cessible, un outil pour sécuriser la transmission du foncier
Comment utiliser le bail copreneurs pour partager du foncier entre exploitants ?
Le bail rural copreneurs peut aussi servir à des exploitants qui ne travaillent pas ensemble, mais qui veulent se partager du foncier, sans aller jusqu’à l’assolement en commun.
C’est le cas d’Andoni Aguerre et d’Alexander Feldmann Renteria, à Gamarthe (64), tous les deux maraichers.
Le bailleur qui partait à la retraite voulait bien leur louer une moitié à chacun de ses terres labourables. Mais les jeunes installés en analysant le potentiel de production ont vite constaté que, quel que soit le sens dans lequel ils traceraient la ligne de partage, l’un des deux serait désavantagé. D’un côté, il y avait de l’ombre, de l’autre des mouillères. Ils ont donc découpé les parcelles en trois lots, un lot chacun où ils ont implanté durablement leurs propres serres plus un lot de cultures plein champ subdivisé en blocs de culture, qu’ils se partagent.
Chacun fait ses choix agronomiques dans son bloc, récolte et commercialise indépendamment. En revanche, ils mutualisent l’entretien des clôtures, des abords, des accès et font tourner les blocs chaque année. « Grâce au bail copreneurs nous avons pu faire un partage équitable du foncier mis à notre disposition par notre bailleur », résume Andoni Aguerre.
Quels sont les inconvénients du bail copreneurs ?
Le principal inconvénient du bail copreneurs reste la solidarité des locataires. En cas de mésentente, difficultés financières, ou abandon d’un des preneurs, l'autre assumera seul le paiement du fermage ; d’où la confiance indispensable entre les copreneurs.
