Valoriser les travaux de drainage effectués dans le cadre d’un bail
Un viticulteur qui loue des vignes et effectue des travaux de drainage peut-il prétendre à une indemnité pour amélioration à la fin de son bail en tenant compte de l’investissement qu’il a réalisé pour ces travaux ?
Un viticulteur qui loue des vignes et effectue des travaux de drainage peut-il prétendre à une indemnité pour amélioration à la fin de son bail en tenant compte de l’investissement qu’il a réalisé pour ces travaux ?
Tout d’abord, il convient de préciser que l’indemnité pour améliorations n’est pas due de plein droit au preneur sortant. Pour pouvoir en bénéficier, le preneur sortant doit, soit avoir informé le bailleur des travaux prévus, soit avoir obtenu préalablement son autorisation.
Quelles sont les obligations d’information liées aux travaux de drainage ?
Les travaux nécessitant une simple information du bailleur sont les suivants :
- les travaux d’amélioration de l’habitat ;
- les travaux prévus par arrêté préfectoral ;
- les travaux amortis au plus tard 6 ans après l’expiration du bail (sauf les travaux concernant les productions hors-sol, les plantations, les constructions de maison d’habitation…).
Pour tous les autres travaux, il y a lieu de demander l’autorisation du bailleur.
Concernant une installation de drainage, ces travaux nécessitent d’avoir obtenu l’accord du bailleur, à moins qu’une clause du bail ne les ait prévus. En l’absence d’une telle clause, le preneur ne pourra pas commencer ces travaux avant d’en avoir eu l’autorisation écrite.
S’il les effectue sans autorisation ou avant de l’avoir obtenue, il ne pourra prétendre à aucune indemnité et pourra même être condamné à remettre le fonds dans l’état antérieur.
Attention, il y aura également lieu de prévenir l’Organisme de défense et de gestion (ODG) qui doit recevoir une notification avant le début des travaux de drainage.
Comment se calcule le montant de l’indemnité ?
En ce qui concerne le montant de l’indemnité auquel le viticulteur pourra prétendre, celui-ci est déterminé par l’article L.411-71 du Code rural.
Il est précisé que s’agissant d’ouvrages incorporés au sol, l’indemnité sera égale au coût des travaux évalué à la date de l’expiration du bail, déduction faite d’un amortissement calculé à partir du jour de l’exécution des travaux.
En principe la durée d’amortissement des travaux de drainage est fixée par arrêté préfectoral dans chaque département.
L’arrêté préfectoral de Gironde relatif à l’application du statut du fermage du 2 décembre 2013 prévoit par exemple une durée d’amortissement de 15 ans pour les installations de drainage.
À défaut, l’amortissement à retenir sera de 6 % par année écoulée depuis la réalisation des ouvrages.
Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.
Exemple du calcul d’une indemnité pour travaux de drainage en Gironde
Coût des travaux évalué à la fin du bail = 1 000 €
Travaux effectués 6 ans avant la fin du bail
Dans ce cas, l’amortissement (A) sera pratiqué à hauteur de 6/15e (6 ans entre la date des travaux et la fin du bail/15 ans d’amortissement prévu par l’arrêté).
A = 6 X1000/15 = 400 €
Notre viticulteur pourra donc prétendre à une indemnité de sortie (I) à hauteur de :
I = 1 000 € – 400 €, soit 600 €
Rappelons que l’accès à cette indemnité est possible dans l’hypothèse où le viticulteur aura préalablement demandé l’autorisation du bailleur.
