[Juridique] L’indemnisation au preneur sortant en cas de bail à une société

Des propriétaires concluent un bail sur les biens dont ils sont propriétaires à la SCEA (Société civile d'exploitation agricole) dans laquelle ils sont seuls associés. Cette société est placée en liquidation judiciaire. Dans le cadre de la procédure, le mandataire liquidateur de la SCEA saisit le tribunal paritaire des baux ruraux afin que l’adjudicataire des biens loués avant la procédure collective, soit condamné à régler l’indemnité au preneur sortant pour les travaux réalisés par la société. La Cour de cassation censure la décision de la Cour d’appel qui avait fait droit à cette demande.

La Cour d’appel avait considéré que les propriétaires étant à la fois bailleurs et preneurs par leur qualité d’associé de la SCEA, avaient donné l’autorisation tacitement aux travaux réalisés par la société puisqu’ils en avaient eu connaissance.

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Nécessité d’autorisation ou information du bailleur préalable

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 6 juin 2019 plusieurs principes. Premièrement, « Une société civile d'exploitation agricole, preneur à bail, jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation et bénéficie d'une créance pour amélioration au titre des travaux régulièrement dénoncés au bailleur ou autorisés par lui ».  Deuxièmement, les articles L 411-69 et L 411-73 du Code rural et de la pêche maritime prévoient des dispositions qui sont d’ordre public pour permettre une indemnisation des travaux réalisés sur le fonds loué par le preneur d’un bail à ferme. « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Ces articles précisent, de façon détaillée, les travaux qui ne relèvent d’aucune autorisation, et ceux qui nécessitent une autorisation ou une information au bailleur et ce toujours préalablement à la réalisation des travaux. En effet, dans certaines situations, l’absence de réponse du bailleur suite à la notification vaut autorisation tacite. Cet arrêt rappelle le contrôle sur les conditions exigées dans tous les cas.

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