[Juridique] Les conditions d’un changement de destination et résiliation du bail rural
En application de l’article L. 411-32 du Code rural, un bail rural peut être résilié lorsqu’il est motivé par le changement de destination des parcelles louées. Plusieurs conditions doivent cependant être remplies pour permettre cette reprise par le propriétaire bailleur.
En application de l’article L. 411-32 du Code rural, un bail rural peut être résilié lorsqu’il est motivé par le changement de destination des parcelles louées. Plusieurs conditions doivent cependant être remplies pour permettre cette reprise par le propriétaire bailleur.
Le propriétaire bailleur peut résilier, à tout moment, et sans avoir à saisir le tribunal, le bail rural pour changement de destination. La résiliation n’est possible que pour les parcelles classées en zone urbaine (U) d’un plan local d’urbanisme (PLU) et qui deviennent donc constructibles. En l’absence de PLU ou de document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien encore pour des parcelles classées autrement qu’en zone U, le propriétaire ne peut exercer la reprise qu’avec l’accord préalable du Préfet, lequel statue après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux.
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Notification par voie d'huissier
Cette première condition remplie, le bailleur doit notifier au preneur un congé par voie d’huissier. Ce congé doit identifier le bailleur, le preneur, le bail concerné ainsi que l’engagement du bailleur de changer la destination du bien conformément au PLU dans un délai de 3 ans qui suit la résiliation du bail. Le congé notifié, il prend effet un an à compter de la notification (cela signifie donc que la libération des lieux par le preneur intervient 1 an après la réception du congé.) En outre, la notification doit être accompagnée d’un certificat d’urbanisme attestant du classement en zone U ou, selon le cas, une copie de l’autorisation préfectorale. Si le congé lui semble infondé, le fermier en place peut le contester dans le délai de quatre mois suivant sa réception devant le tribunal paritaire des baux ruraux. En cas de résiliation partielle, le preneur peut exiger la résiliation totale de ses biens loués, si l’équilibre économique de son exploitation se voit compromis par cette résiliation partielle.
Indemnisation du fermier en place
Le preneur a le droit de percevoir une indemnité pour compenser la perte d’exploitation, mais seulement s’il se trouve dans l’obligation de quitter les lieux avant la date d’expiration du bail. Une précision s’impose cependant : si l’éviction coïncide avec la fin du bail, la Cour de cassation s’oppose à l’indemnisation du preneur même si le congé a été notifié moins de 18 mois avant cette date. Le fermier en place doit être indemnisé de l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, qu’il subit du fait de son éviction. En pratique, il est souvent fait référence au protocole d’indemnisation de la chambre régionale d’agriculture. Cette indemnité, ou au moins une indemnité provisionnelle (fixée à l’amiable ou par le Président du Tribunal paritaire statuant en référé) doit être payée avant la sortie du preneur. Si tel n’est pas le cas, ce dernier peut se maintenir dans les lieux jusqu’à la fin de l’année culturale au cours de laquelle il obtient son paiement.
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