Prêt à usage ou commodat : comment fonctionne la mise à disposition gratuite de foncier agricole ?

[avec Noa Negre]

Anciennement appelé commodat, le prêt à usage est un contrat par lequel un propriétaire met à disposition des terres et ou bâtiments, gratuitement et de façon temporaire, à un exploitant agricole. Cet exploitant pourra en jouir librement, à sa charge de l’entretenir et le restituer à la fin du contrat en bon état au prêteur.

Comment fonctionne le prêt à usage (ou commodat) ?

Concrètement, l’exploitant jouit des terrains, comme le ferait un fermier. Il déclare les parcelles à la PAC, à la MSA, les entretient, mais ne paye pas de fermage.

Et c’est là la principale différence, il ne doit y avoir aucune contrepartie : ni en argent, ni en nature (denrée, service), même symbolique.

La durée est libre. Elle peut être brève (souvent une année culturale) ou longue, voire tacitement reconductible. Le prêteur n’a pas à se justifier. Pour les nouveaux installés, afin d’être éligibles à la DNJA, le contrat devra au moins couvrir les 4 années complètes d’engagement jeune agriculteur.

Afin d’éviter tout contentieux, il est conseillé, d’une part d’établir un état des lieux et d’autre part, de rédiger un écrit précisant les conditions du prêt, auprès d’un professionnel (juriste, avocat, notaire). Le contrat serait valable s’il était conclu verbalement, mais dans ce cas sa durée serait indéterminée et par conséquent le prêteur pourrait y mettre à tout moment, en respectant simplement un préavis qu’il serait utile de prévoir au contrat. On considère qu’en agriculture, le prêteur ne devrait pas reprendre les terrains en pleine année culturale, afin de permettre à l’emprunteur de lever la culture qu’a implantée.

Les obligations des parties au contrat de prêt à usage (commodat)

Comme un fermier, l’emprunteur est tenu de « veiller à la garde et à la conservation de la chose prêtée » et de ne l’utiliser qu’à l’usage prévu. C’est donc à lui d’assumer les frais ordinaires d’entretien (fumures), à l’exception des dégradations résultant d’un usage normal et répété dans le temps.

Par exemple, pour les clôtures d’un champ prêté, l’emprunteur doit couper sous les fils, comme il doit réparer un fil cassé par un engin. En revanche, les « grosses réparations », comme la réfection de la clôture ou de la toiture, reviennent au prêteur ; d’où l’intérêt d’un état des lieux d’entrée.

​​​​​Comme un bailleur, le prêteur devra assurer les murs des bâtiments prêtés et l’emprunteur le contenu. Le prêteur reste le seul redevable de l’intégralité de la taxe foncière.

Le risque de requalification du prêt à usage (ou commodat) en bail rural

L’intérêt du prêt à usage est qu’il échappe au statut du fermage. Cependant si, l’occupant peut prouver au juge qu’il fournit une contrepartie, même minime ou en nature, le contrat pourrait être requalifié en bail rural, car il perd son caractère gratuit. Cette requalification à titre onéreux peut être retenue notamment dans les cas suivants :

• le versement d’une contrepartie financière même modique et inférieure aux minima de l’arrêté préfectoral des fermages ;
• la livraison de récoltes ou d’autres denrées ; la réalisation de travaux d’entretien du fonds excédant la charge d’entretien de l’emprunteur par le bénéficiaire ;
• le paiement par le bénéficiaire de l’impôt foncier ou de l’assurance du bien à la charge du propriétaire ;

Or, les conséquences de cette requalification juridique sont lourdes, le propriétaire perd la liberté de récupérer son bien à sa guise, la durée passe à 9 ans, tacitement reconductible, l’exploitant bénéficie d’un droit de préemption, etc.

D’où l’intérêt pour les propriétaires qui souhaitent réellement s’extraire du statut du fermage de n’attendre aucune contrepartie et de formaliser l’accord par écrit.