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Foncier
Les baux cessibles pour sécuriser les exploitations

Encore peu fréquent, le bail cessible séduit les propriétaires investisseurs et les exploitants soucieux de l’avenir : il sécurise les cessions et assure la stabilité économique des exploitations.

Le bail cessible a été pensé pour faciliter la transmission du foncier à un tiers hors cadre familial.
© C. Baudart

Le bail cessible présente des avantages que ne possède pas le bail rural à long terme classique. Il fait son apparition à l’occasion de transmissions d’exploitations. « Nous en réalisons fréquemment et de plus en plus », indique Patrick Van Damme, spécialiste en droit rural chez AS76 et co-auteur de l’ouvrage Le statut du fermage aux éditions France Agricole. « Il séduit les propriétaires qui ont une approche d’investisseurs, précise le juriste. Peu leur importe qui est le preneur, pourvu qu’ils touchent leur loyer. Si la volonté du propriétaire est de maîtriser un bien de famille, le bail cessible n’est pas adapté. »

En créant ce bail agricole, le législateur a permis le transfert du foncier loué à un tiers. Il souhaitait ainsi faciliter la transmission de l’exploitation agricole : les baux classiques ne peuvent être cédés qu’au conjoint ou à un descendant. « Le passage d’une logique patrimoniale et familiale à une logique d’entreprenariat est l’une des orientations clés de la loi de 2006 », commente Patrick Van Damme. Avec le bail cessible, le preneur peut céder son bail sans que le bailleur en soit informé.

Des baux qui peuvent dépasser 18 ans

Le bail cessible est un acte authentique établi devant notaire, d’une durée équivalente aux baux classiques : il est conclu pour une période de 18 ans minimum puis se renouvelle pour une période de 9 ans. « Une incertitude perdure sur cette période de 9 ans, liée à la rédaction de la loi », explique Patrick Van Damme. Le spécialiste conseille de conclure des baux cessibles de plus de 18 ans. « Il m’arrive de préconiser des baux cessibles de 30, 35, 38 ans… »

« Le faire-valoir d’une exploitation agricole française n’est plus uniquement composé de terres en propriété ou d’un seul bail comme cela pouvait être le cas il y a 50 ans, justifie de son côté Philippe Vivier, expert-comptable à Évreux. Souvent, les exploitations de grandes cultures réalisent des investissements importants, comme des bâtiments de stockage, des installations, des améliorations du drainage, des installations fixes d’irrigation. Ces investissements nécessitent d’avoir des terres pour les rentabiliser. Au moment des transmissions, le sol peut ne pas suivre les investissements réalisés par les exploitants agricoles. Et un bâtiment agricole sans terre perd l’essentiel de sa valeur. » Pour l’expert-comptable, le bail cessible est un élément de stabilité économique important pour l’exploitation agricole. Il permet de céder le droit d’exploiter le foncier sur lequel repose le plus souvent l’activité agricole.

Quand demander un droit d’entrée devient légal

Le bail cessible se voit doté d’une valeur patrimoniale qui appartient au fermier. Avec ce dispositif, le fond est pérennisé par la cession du bail. Dans le cadre du bail cessible, un droit d’entrée peut être demandé par le bailleur, ce qui permet de clarifier les conditions économiques des cessions d’exploitations. « Les valeurs tournent autour d’un quart à un tiers de la valeur du bien libre, détaille Patrick Van Damme. Si le bien libre vaut 15 000 €/ha, le droit d’entrée peut s’élever à 4 000 €/ha. » Avec les autres baux, ce droit d’entrée est interdit. « Mais au Nord de la France, lors d’une transmission, des éléments d’exploitations sont souvent cédés à des prix différents de la valeur directe des biens », rappelle Philippe Vivier. Par le passé, ces droits incorporels correspondaient aux quotas laitiers ou betteraviers. « Or la loi punit ces pratiques de lourdes amendes assorties de peines d’emprisonnement », souligne le spécialiste. Si ces sanctions sont très rarement prononcées, la restitution des sommes indûment versées est de plus en plus fréquente.

Inspiré du bail commercial, le bail cessible est aussi un bon moyen de se prémunir du risque d’une restitution (voir encadré). Sur le plan fiscal, il possède les mêmes caractéristiques en matière de transmission et d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que le bail à ferme classique. Et au 1er janvier 2019, si la Loi de finances a été votée selon les termes du projet, il permettra une exonération partielle des trois quarts de la base servant au calcul des droits de donation ou succession jusqu’à 300 000 euros.

Un loyer qui peut être majoré comme un bail classique

Au bénéfice du propriétaire, la loi permet également une majoration du loyer d’un bail cessible. Cette majoration trouve sa justification dans la longue mise à disposition des terres et de la cessibilité du bail à titre onéreux. Le montant est défini d’un commun accord entre bailleur et preneur. « Les modalités de fixation du loyer des baux cessibles sont les mêmes que celles existantes pour les baux ruraux soumis au droit commun, rappelle Patrick Van Damme. En vertu de l’article L418-2 du Code rural, le prix peut être majoré jusqu’à 50 % en prenant en compte la majoration prévue pour les baux à long terme résultant des arrêtés préfectoraux de chaque département. »

À l’échéance du bail, le propriétaire peut reprendre possession de son bien, moyennant le respect d’un certain nombre de conditions. Cette disposition est là aussi assez similaire à celle des baux commerciaux, qui prévoient que le professionnel est indemnisé de la valeur du fonds de commerce. « Le non-renouvellement du bail génère un préjudice à l’exploitation agricole », justifie Philippe Vivier. Reste que le versement d’une indemnité pour retrouver la libre disposition des terres peut expliquer la réticence de propriétaires à conclure des baux cessibles. Ils peuvent y voir une atteinte à leur droit de propriété. « La reprise par le bailleur en fin de bail peut être excessivement chère et une clarification des règles en matière de reprise par le bailleur en fin de bail serait utile », conclut Patrick Van Damme. Le foncier reste un sujet sensible.

Le bail cessible séduit les propriétaires qui ont une approche d’investisseurs et ne se préoccupent pas du preneur dans la mesure où ils touchent leur loyer.

Ne pas compromettre l’avenir

Dans les exploitations qui nécessitent des investissements pérennes importants, le bail cessible constitue une sécurité. À l’inverse, d’autres types de baux peuvent mettre en difficulté le locataire, comme le bail de 25 ans, avec long préavis. « Un jeune agriculteur de 23 ans qui souscrit un bail de 25 ans perdra son outil de travail à 48 ans, à une étape de la vie où les besoins familiaux en termes de revenus sont importants. Dans le contexte actuel, si une ferme perd une partie importante de son outil, son avenir est rapidement compromis. Ces situations ont souvent des conséquences comparables à un licenciement : économiquement et psychologiquement, ce genre d’événement ne se vit pas pareil à 25 qu’à 50 ans », commente Philippe Vivier. Cette stabilité économique constitue un atout important lors de l’installation : le bail cessible est très apprécié des établissements bancaires. En cas de problème, les banques savent qu’elles pourront récupérer les sommes prêtées au travers de la cession du bail.

Un moyen d’éviter les demandes de restitution

Dans le cadre d’un bail rural à long terme, les demandes de restitution de la part du fermier ne sont plus rares. La démarche consiste à remettre en cause devant le tribunal paritaire des baux ruraux une cession hors matériel à la suite d’une transmission. « Les cas connus ont lieu lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour fin de bail ou si les fermiers font face à de grosses difficultés financières. Chaque fois, ils se disent qu’ils n’ont plus rien à perdre », commente Philippe Vivier. Sauf que les sommes en jeu peuvent être importantes.

Les majorations montent très vite. Concrètement, si la valeur de la cession dépasse de plus de 10 % la valeur réelle des biens cédés, le locataire peut demander la restitution de cette somme. Le propriétaire est alors contraint de restituer les sommes versées ainsi que les intérêts de retard, en fonction de la valeur réelle déterminée par un expert. Par exemple, pour une reprise s’élevant à 100 000 € pour une valeur réelle du matériel estimée à 20 000 €, le propriétaire restituera 80 000 € assortis des intérêts de retard. À 3 % par an, 15 ans plus tard, la majoration atteint 36 000 €.

Le bail cessible supprime les restitutions. Il permet de sécuriser une opération. « L’agriculture est un métier de temps long qui nécessite souvent des investissements importants amortis sur le long terme. Un investisseur ne les réalise que s’il possède des garanties de cultiver durablement un bien. »

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