Bâtiment agricole : « On a construit sur sol d’autrui, sans être alertés et sans connaître les risques »
Comme beaucoup de sociétés agricoles familiales, la SCEA Bricquet et Fils, à Saint-Amand-sur-Fion (Marne) a construit un bâtiment de stockage et rénové un hangar sans avoir conscience des risques qu’elle prenait en construisant sur des terrains d’un ancien associé. Julien Bricquet témoigne de son expérience.
Comme beaucoup de sociétés agricoles familiales, la SCEA Bricquet et Fils, à Saint-Amand-sur-Fion (Marne) a construit un bâtiment de stockage et rénové un hangar sans avoir conscience des risques qu’elle prenait en construisant sur des terrains d’un ancien associé. Julien Bricquet témoigne de son expérience.
L’erreur est répandue : une société d’exploitation agricole construit, agrandit, rénove un bâtiment sur un terrain qui ne lui appartient pas. Cependant, le terrain ou la bâtisse existante appartiennent à un associé ou un ex-associé, membre de la famille des associés. Le terrain est mis à disposition de la société ou bien lui est loué par bail à ferme. Rien d’illégal mais très risqué, parce que les nouveaux édifices appartiendront au propriétaire du sol et non pas à la société qui les a financés comme elle le croit souvent. Le fait qu’elle amortisse ces travaux ne signifie pas qu’ils lui appartiennent.
C’est ce dont Julien Bricquet, céréalier et viticulteur, a pris conscience 4 ans après la construction d’un bâtiment d’exploitation d’une valeur de 300 000 euros équipé de panneaux photovoltaïques. Sa mère, associée de la SCEA Bricquet et fils, à Saint-Amand-sur-Fion (Marne), mettait le terrain à disposition de la société familiale. La société avait obtenu un permis de construire et souscrit un emprunt bancaire pour cette construction. « Personne ne nous a alertés au moment de la construction », se souvient-il. « Nous nous en sommes rendu compte en préparant les arrangements de famille : j’allais payer des droits de donation sur un bâtiment que j’avais indirectement payé moi-même via mon travail au sein de la SCEA », raconte-t-il. Le sentiment de payer deux fois la construction : une fois lors de sa construction et une fois lors des arrangements de famille ou de la succession.
Céder le terrain d’assiette à la société ou donner à la génération suivante
« La solution est pourtant simple mais nécessite un passage devant notaire : il suffit de vendre ou d’apporter avant la construction le terrain d’assiette à la société », explique Mathilde Jonot, juriste du Cerfrance CNEIDF. Ainsi la société construit sur son terrain donc le bâtiment lui appartient. Certes la société sera redevable de quelques milliers d’euros mais au moins, les générations se succédant, il n’y aura pas de droits de succession applicables. « Nous avons régularisé a posteriori en achetant l’assiette de la construction au prix du terrain nu, soit 25 000 € pour 600 m2, détaille Julien Bricquet. Si mes parents n’avaient pas été conciliants, ils auraient en plus pu me réclamer les revenus des panneaux photovoltaïques, puisqu’ils étaient localisés sur leur bâtiment » révèle-t-il. Sa sœur aurait également pu réclamer la moitié de l’édifice.
Autre solution, « le parent propriétaire du terrain le donne à son descendant exploitant, par acte notarié, si la famille veut garder dans le patrimoine familial la bâtisse, mais l’inconvénient est qu’à chaque passage d’une génération à l’autre, il faudra payer des droits de donation et succession », résume la juriste.
Même risque en matière de plantations
En vertu du même principe juridique de l’accession directe, les plantations de vignes et d’arbres fruitiers ou dans le cadre de l’agroforesterie appartiennent au propriétaire du sol et non à celui qui les a plantés. Ce dernier ne peut donc pas les vendre à son successeur. Une telle vente serait considérée comme un pas-de-porte illégal. Toutefois, le contrat de bail, de prêt ou de convention de mise à disposition peut prévoir une méthode de calcul de l’indemnité que le propriétaire versera à l’exploitant quand le contrat s’achèvera. Dans le cadre du statut de fermage cette indemnité est appelée "indemnité au fermier sortant". Mais cette indemnité ne résout pas le problème de la pénalité économique dans le cadre familial : l’investissement initial plus la taxation aux droits de succession lors du passage à la génération suivante.
