Foncier agricole : les raisons du succès des cessions de parts sociales

Pour reprendre ou céder une exploitation, deux possibilités s’offrent aujourd’hui aux agriculteurs. La première est très classique : le cédant vend ses actifs (matériel, stock, foncier) à son repreneur. L’autre option consiste à céder les parts sociales de sa société. Celle-ci est à la portée de la plupart des agriculteurs : soucieux d’optimiser leur fiscalité, les deux tiers des exploitations de grandes cultures sont aujourd’hui exploitées sous forme sociétaire.

Des exploitants à titre individuel anticipent parfois leur fin de carrière en créant une SCEA dans laquelle est intégré dès le départ le repreneur. Au fil des années, celui-ci devient gérant et acquiert une part de plus en plus importante des parts sociales. D’autres font de même mais sur un laps de temps plus court.

La cession de parts sociales a le mérite d’être simple : il ne s’agit pas d’un acte authentique à signer chez le notaire : elle peut être effectuée à tout moment par les associés. « La valeur de la part est simple à déterminer : en agriculture, elle s’appuie sur l’évaluation du bilan, calculée par le cumul des actifs déduit du passif et divisé par le nombre de parts », précise Philippe Vivier, expert comptable à Évreux. Il faut toutefois s’assurer que les terres sont mises à disposition de la société. À défaut, un rendez-vous avec son notaire s’impose.

Ce mode de cession rencontre un succès grandissant. Les surfaces concernées sont chaque année plus importantes, en particulier dans les secteurs où la tension sur le foncier va croissant et où la rentabilité des exploitations reste satisfaisante. La raison ? C’est le moyen d’échapper au contrôle de la Safer et à son droit de préemption en toute légalité. L’aspect fiscal joue aussi, mais si peu.

Les cessions totales de parts sociales dans le cadre familial, entre parents et enfants par exemple, ne sont pas soumises au droit de préemption. En revanche, ce droit, bien connu dans le cadre d’une vente de foncier simple, s’exerce en cas de cessions totales de parts sociales hors cadre familial. Dans ces situations, la Safer peut bloquer une transaction.

Une cession partielle des parts pour échapper à la préemption

Pour éviter cela, la pratique consiste à céder moins de 100 % des parts, c’est-à-dire jusqu’à 98 ou 99 % d’une société, le plus souvent une SCEA. La fraction restante sera cédée bien plus tard, mais qu’importe : elle est infime. « Le conseil constitutionnel a déclaré inconstitutionnelle la préemption prévue en 2014 par le législateur en cas de cession partielle des parts », rappelle Gautier Deramond de Roucy, avocat au barreau de Paris et expert en droit rural.

Pour les agriculteurs cédants ou repreneurs, l’exercice permet de se prémunir contre une incertitude sur le bon déroulé d’une négociation et contre un retard de calendrier. Les porteurs de projet sont attachés au principe fondamental de la liberté d’entreprendre et apprécient peu ce genre de contretemps.

Qu’importe que le droit de préemption soit très rarement exercé : ils ne prendront pas ce risque. Cantonnée à un rôle d’observateur, la Safer dénonce vertement cette pratique comme une « faille dans le système », mais elle est parfaitement légale.

Quoique simple, la démarche mérite toutefois l’intervention d’un spécialiste : juriste, fiscaliste ou conseiller en patrimoine. Les enjeux et les particularismes d’une cession sur le plan fiscal, social et patrimonial sont trop lourds pour ne pas s’entourer de professionnels. Ceux-ci seront à même de réaliser le meilleur montage et d’effectuer toutes les formalités administratives impératives, comme la demande d’autorisation d’exploiter. Autre formalité à respecter : la notification de cessions de parts auprès de la Safer. Ces notifications, impératives depuis 2017, permettent de mesurer la croissance de ce type de marché.

Dans son dernier rapport d’activité, la Safer de Normandie relève par exemple que les amateurs de parts de société sont surtout de grosses exploitations : « La surface moyenne exploitée par les 48 % de cessionnaires avant acquisition de la société est de 240 hectares. » Mais qu’ils soient à la tête d’une belle structure ou d’une entité plus modeste, tous trouvent dans ce procédé un moyen sûr de régler leurs affaires, discrètement, efficacement et sans contretemps. Au détriment de l’installation des jeunes et de la préservation du modèle d’exploitations familiales, selon les opposants à ces pratiques.