Fermage : le bail rural cessible, un outil pour sécuriser la transmission du foncier

Le bail rural cessible, créé en 2006, est un outil pour encadrer le fermage encore peu utilisé. Il permet pourtant de faciliter la transmission des baux hors cadre familial. Explications.

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Publié le 23 février 2024 - Par Virginie Charpenet

Plaque de notaire. Acte notarié. Transaction de foncier bâti et non bâti. Ventes de terrains et d' immobilier. Contrat. Droit de la famille et du patrimoine. Conseil juridique.

Le bail cessible doit être signé devant un notaire.

Nouveauté de la loi de 2006 mal connue du milieu agricole, le bail rural cessible est un outil de gestion qui permet de lever bien des obstacles. Il est conclu pour une durée de 18 ans, ou plus, et se poursuit par tacite reconduction par période de neuf ans. La conclusion de ce type de bail doit obligatoirement se faire devant notaire, sous la forme authentique.

Son principal intérêt est qu’il est cessible à n’importe quel agriculteur, y compris en dehors du cadre familial. Il permet aussi de toucher la valeur d’une reprise qui est légale, tant pour le bailleur que pour le preneur sortant. Une faculté prohibée pour les autres types de baux. À ce jour, c’est surtout dans le Nord de la France, où près de 80 % des terres sont en fermage, que le bail cessible s’est développé pour sécuriser et encadrer la pratique du « pas-de-porte », qui se faisait en dehors de tout cadre juridique.

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Un prix du fermage plus élevé

Inconvénient pour le bailleur : retrouver un jour son bien libre d’occupation est une hypothèse qui deviendra difficilement réalisable. En compensation, le législateur a prévu la possibilité pour lui de majorer son fermage jusqu’à 50 % au-dessus des maxima préfectoraux. De plus, il peut également percevoir la valeur d’une reprise.

Autre particularité non négligeable : au bout de trois années de location par bail rural cessible hors du cadre familial, la Safer perd la possibilité de préempter le bien en cas de vente du bien, et de discuter le prix de vente.