Fermage : comment sécuriser la transmission des baux hors cadre familial ?

Lorsque le cédant n’a pas de conjoint ou descendant repreneur, la sécurisation de la transmission du foncier en fermage est délicate. « La logique n’est pas le respect de certaines conditions pour transmettre le bail comme dans une cession familiale, constate Cyril Dannoux, conseiller en gestion de patrimoine chez Cerfrance BFC (Bourgogne-Franche-Comté). On rentre plutôt dans une logique de négociation avec son ou ses propriétaires. »

Entretenir une relation de confiance avec son bailleur

La politique de l’autruche est à éviter : ne pas aller voir son propriétaire parce qu’on craint qu’il vende ses terres ne l’empêchera pas de le faire s’il en a l’intention ! « La vente n’est pas forcément une catastrophe si on l’anticipe, assure Hervé Paris, expert transmission au Crédit agricole Champagne-Bourgogne. Si le propriétaire souhaite le faire, autant le savoir le plus tôt possible. »

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Dans bien des cas, bailleur et preneur entretiennent une relation de confiance. « Si son intention n’est pas de reprendre les terres, le propriétaire verra d’un bon œil l’arrivée d’un nouveau locataire à même de payer un fermage et de valoriser le foncier », complète Cyril Dannoux.

Dans le cas où le propriétaire refuse de signer un nouveau bail avec le repreneur, il n’y a pas de recours possible devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Il existe toutefois des outils qui s’inscrivent dans une anticipation de la transmission des baux.

Des outils pour mieux maîtriser son foncier loué

Avec l’accord du propriétaire, il est possible d’apporter en amont de la cession des baux détenus à titre personnel à la société (Gaec, SCEA, EARL) afin d’éviter les aléas ultérieurs. Le foncier peut même être directement loué par la société à la place de la personne physique. Lors de la cession des parts sociales, il n’y aura pas besoin de l’accord du bailleur concernant les baux. « Cette démarche doit se faire au bon moment, très en amont de la cession, avant même de connaître les conditions de la reprise de l’exploitation, conseille Cyril Dannoux. Il ne faut pas piéger son bailleur et bien lui dire ce que cela implique. » Cette solution apporte aussi une sécurité en cas de décès.

Elle présente toutefois quelques inconvénients. Si l’associé apporteur initial démissionne, il ne peut reprendre automatiquement la jouissance du bien. En cas de dissolution de la société, le droit au bail disparaît avec et les associés exploitants n’ont pas de droit particulier sur le foncier loué.

Autre outil à disposition : le bail rural cessible hors cadre familial, créé en 2006. Les agriculteurs s’en sont peu emparés alors qu’il permet la cession du bail à d’autres personnes que ses descendants ou conjoint.