Safer 2022 : quelle évolution du prix des terres de vignes par dénomination ?

Le nombre de transactions de parcelles de vigne effectuées en 2022 a atteint 9 490, soit une progression de + 1,1 % par rapport à 2021, pour atteindre le plus haut niveau depuis 2008. Ces bons résultats ont été portés « par les parcelles non bâties, en progression, en particulier en Val de Loire-Centre (+10,8 %), en Champagne (+8,7 %) et en Bourgogne-Beaujolais-Savoie-Jura (+3,9 %) », indique la Safer.

Évolution du prix des vignes dans le Jura, entre 2015 et 2022, en milliers d’euros par hectare

Source Groupe Safer

Le nombre d’hectares ayant changé de main a lui aussi été en hausse, de + 5,4 %, avec 18 400 hectares cédés en 2022. « Après un rebond en 2021, consécutif à la crise de 2020, le marché progresse encore et atteint un niveau de surfaces inédit », commente la Safer. Le Languedoc-Roussillon et le Val de Loire-Centre ont particulièrement soutenu cette croissance.

En moyenne, le prix des terres de vignes en AOP a atteint 151 200 euros l’hectare (€/ha) en 2022. Cela représente une progression de + 2,3 % par rapport à 2021. Hors Champagne, le chiffre se monte à 81 600 €/ha, pour une croissance annuelle de + 2,1 %. Des « performances » à nuancer au regard de l’inflation estimée à + 5,2 % en 2022 par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques).

Cette évolution cache comme tous les ans de fortes disparités. « Certaines appellations prestigieuses s’envolent encore », note la Safer, à l’instar de celles de la Côte-d’Or, du Cher ou encore du Vaucluse.

Reflet de la crise et des problèmes commerciaux rencontrés par les vins bordelais depuis plusieurs millésimes, le prix des terres girondines a chuté de 3 % sur un an. Le prix moyen à l’hectare pour le bassin Bordeaux-Aquitaine est ainsi passé de 117 500 euros en 2021 à 114 000 euros en 2022. « Les vignes en bordeaux rouge ont désormais perdu plus d’un tiers de leur valeur en quatre ans, observe la Safer, pour 2022. Les appellations prestigieuses (pauillac, pomerol, saint-julien), stables, ne contrebalancent pas cette baisse. »

Le bordeaux blanc a eu exactement la même évolution que le rouge, à savoir -13 % sur un an. Un hectare vaut à présent 10 500 euros, tant en blanc qu’en rouge. Les côtes ont aussi toutes reculé : -13 % pour blaye, -15 % pour cadillac, -20 % pour castillon et francs et -11 % pour bourg.

Les évolutions en valeur ont été disparates dans le Sud-Ouest occitan. Les prix des terres de vignes sont restés stables dans des appellations telles que madiran, armagnac, gaillac, mais ont progressé de 6 % en AOP fronton (9 000 €/ha), de 11 % en AOP marcillac (21 000 €/ha) et de 36 % en AOP cahors (15 000 €/ha).

En Alsace, le marché des vignes a retrouvé du dynamisme tant dans le Haut-Rhin que dans le Bas-Rhin, avec une hausse des surfaces échangées. « Dans ce contexte, les prix se stabilisent, ajoute la Safer. La forte baisse enregistrée au cours des deux dernières années semble enrayée. » Les prix moyens sont même repartis à la hausse dans le Bas-Rhin. Dans les deux départements, les grands crus sont très prisés, à l’inverse des vignes sur « sols séchants ».

Évolution du prix des vignes en Alsace, en milliers d’euros par hectare

Source : Groupe Safer

Reflet de son succès commercial, tous les signaux sont au vert dans le vignoble champenois : hausse du nombre de transactions, des surfaces échangées et des prix des terres de vigne. Dans l’Aisne, les prix ont progressé de 3 %, atteignant une moyenne départementale de 840 100 €/ha. Dans l’Aube, « le marché reste très stable tant en surface qu’en valeur », rapporte la Safer. Dans la Marne, les surfaces vendues ont atteint un record avec des prix des terres qui ont augmenté de 3 % en moyenne sur le département (1,16 M€/ha).

Le marché du foncier viticole bourguignon est toujours dynamique, avec une hausse des surfaces échangées et des valeurs. L’ensemble des appellations de Côte-d’Or a progressé, atteignant pour certaines des prix astronomiques. Le bourgogne premier cru blanc a ainsi franchi la barre des 2 millions d’euros. Le nombre de transactions est néanmoins demeuré très limité.

En Saône-et-Loire, la demande est également restée très forte « avec un marché extrêmement fermé, qui ne permet donc pas de constater d’évolutions importantes de prix », analyse la Safer.

Évolution du prix des vignes dans l’Ain et la Saône-et-Loire, entre 2015 et 2022, en milliers d’euros par hectare

Dans l’Yonne, le volume de transaction a été très faible et seuls 25 hectares ont changé de mains. Les prix des terres de vignes sont stables en petit chablis et chablis, mais en hausse en chablis premier cru de 5 % (420 000 €/ha).

Évolution du prix des vignes dans l’Yonne, entre 2015 et 2022, en milliers d’euros par hectare

Si les prix des terres sont « attractifs » dans le Beaujolais, la demande se porte essentiellement sur les « lieux-dits cotés » ou « les meilleurs terrains, mécanisables », pointe la Safer. Elle constate un désintérêt croissant pour les parcelles non mécanisables. Les prix des vignes en appellation beaujolais sont stables, à 12 000 €/ha. Les crus ayant enregistré la plus forte progression en 2022 sont morgon (+7 %), avec un prix à l’hectare de 75 000 euros, et brouilly (+5 %), à 68 000 €/ha.

Évolution du prix des vignes dans le Rhône, entre 2015 et 2022, en milliers d’euros par hectare

Comme dans le Bordelais, « les difficultés des côtes-du-rhône génériques entraînent des baisses dans la Drôme et le Gard sur 2022 », témoigne la Safer. Cela n’a pas empêché certaines appellations rares et prestigieuses du Vaucluse ou du Rhône de progresser, à l’image du châteauneuf-du-pape et de la côte-rotie qui ont pris +4 % en un an, portant respectivement le prix de l’hectare à 500 000 euros et 1,25 million d’euros. Dans le Vaucluse toujours, le luberon a été dynamique, « sa partie sud concentrant la majorité des transactions », précise la Safer. L’hectare s’y est échangé autour de 23 000 euros, soit une hausse de +5 % par rapport à 2021. Les crus de ce département sont toujours très recherchés.

Le bassin occitan a connu une contraction du nombre de transactions en 2022, mais a progressé tant en surface qu’en valeur. Au niveau des départements, si les prix des vignes sont en moyenne restés stables en valeur dans le Gard et dans les Pyrénées-Orientales, ils ont évolué positivement dans l’Hérault et dans l’Aude, tant en AOP que hors AOP. Dans l’Hérault, les ventes des terres de vigne ont notamment été dopées par l’AOP pic-saint-loup, qui a culminé à 72 000 €/ha, contre 37 000 €/ha en 2015 ! Les vignes IGP ont atteint 17 000 €/ha, et les sans IG 15 000 €/ha. Dans l’Aude, fitou a stagné à 10 500 €/ha et dans le Gard, l’hectare d’IGP s’est échangé à 16 000 euros, tiré par le sable de camargue (30 000 €/ha). Dans les Pyrénées-Orientales, le muscat de rivesaltes a poursuivi sa tendance baissière, avec 8 500 €/ha contre 10 500 €/ha en 2015.

Évolution du prix des vignes dans le Languedoc-Roussillon, entre 2015 et 2022, en milliers d’euros par hectare

À l’image du marché des rosés qui se porte toujours bien, le foncier provençal est resté très actif. La moyenne départementale AOP dans le Var s'est stabilisée à 60 400 €/ha, mais « l’arrivée des nouveaux acteurs, notamment du luxe, et la notoriété mondiale des vins rosés de Provence entraînent une forte hausse du prix de cession des domaines », prévient la Safer pour 2022. Dans les Bouches-du-Rhône, la Safer relève que « la quasi-absence de marché foncier viticole ne permet pas d’observer de variations de valeur » pour la plupart des AOC.

Dans le centre, et plus particulièrement dans le sancerrois, la superficie moyenne des transactions a été de 60 ares, et la surface globale vendue de 7 hectares. Ce manque de biens a tendu le marché qui a pris 24 % en un an, l’hectare de sancerre s’étant échangé à 260 000 euros. Et cela ne devrait pas s’arrêter de sitôt. « Le marché foncier dans le Sancerrois ne peut que continuer de progresser » extrapole la Safer. À noter que l’appellation quincy « offre un potentiel de développement intéressant ».

En Touraine, le marché est resté stable en 2022 par rapport à 2021 en valeur, malgré « une nette augmentation du nombre de transactions, traduisant un renforcement des besoins de restructurations des vignerons en place » atteste la Safer. Montlouis-sur-Loire est l’appellation ayant le plus progressé en valeur avec +8 % (13 000 €/ha). La Safer signale par ailleurs « un fort attrait » pour l’AOC touraine-chenonceaux.

L’anjou saumur se porte bien. La moyenne départementale (AOP) du Maine-et-Loire a pris +7 % par rapport à 2021. L’appellation saumur-champigny a notamment connu une augmentation de +11 % de la valeur, une évolution qui « nécessite parfois la création de binômes entre jeunes à l’installation et investisseurs », remarque la Safer. Un hectare s’y échange à 70 000 euros, contre 57 000 euros en 2015. Le pays nantais n’est pas en reste ; il « suscite l’intérêt et séduit de nouveau » se réjouit la Safer. Les vignes en muscadet sèvre-et-maine ont ainsi pris +5 %, ce qui a monté le prix de l’hectare (10 500 euros).

Évolution du prix des vignes dans le Val de Loire-Centre, entre 2015 et 2022 (en milliers d'euros par hectare)

Source : Groupe Safer

Les prix des vignes en AOP cognac ont poursuivi la tendance haussière de ces dernières années, avec +6 % en 2022 par rapport à 2021 en Charente et une stabilité en Charente-Maritime (+0 %), soit une évolution globale de +3,2 %. Le prix moyen de l’hectare s’y établit respectivement à 60 400 et 60 800 euros. Le rythme est néanmoins moins soutenu qu’en 2021 où la progression était de +5,8 % ou qu’en 2020 (+6,9 %). « Ce ralentissement peut traduire le repli des ventes en volume du cognac, même s’il s’agit du troisième niveau le plus haut de l’histoire de l’eau-de-vie », résume la Safer. Ce ralentissement s’accompagne d’un léger repli des ventes en volume (1 300 hectares).

Évolution du prix des vignes dans le Lot-et-Garonne, entre 2015 et 2022 (en milliers d'euros par hectare)

Source : Groupe Safer

Les prix des terroirs en Lot-et-Garonne ont augmenté avec par exemple +6 % (9 500 €/ha) pour les côtes du marmandais et autant (17 000 €/ha) pour buzet. De son côté, l’hectare de bergerac rouge a enregistré une progression de 13 % à 9 000 euros, ce qui le place à présent au même niveau que l’hectare de bergerac blanc. Monbazillac et pécharmant sont restés stables à 15 000 et 30 000€/ha.