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Sort du bail rural en cas de décès du preneur

Le décès du preneur à bail rural n’entraîne pas une résiliation automatique mais le sort du bail varie selon la qualité des héritiers, l’existence éventuelle d’un copreneur ou la mise à disposition du bail au profit d’une société. Revue des différentes situations.

Le bail se poursuit avec les ayants droit du preneur à bail s'ils font preuve d'une participation à l'exploitation antérieure au décès.
© J.-C. Gutner

Le bail se transmet au profit des héritiers

L’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM) prévoit qu’en cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès. En cas de désaccord, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche.

Si les ayants droit du preneur souhaitent demander la résiliation du bail, ils doivent le faire dans les six mois à compter du décès de leur auteur.

En l’absence d’héritier respectant les conditions prévues par le CRPM, le bailleur a le droit de provoquer la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès du preneur est porté à sa connaissance, sans qu’une validation par le tribunal soit nécessaire.

Si le bail a été mis à la disposition d’une société

Si le preneur décédé avait mis le bail dont il était titulaire à la disposition d’une société dont il était associé, le bail se poursuit de droit au profit des personnes remplissant les conditions énumérées par l’article L. 411-34 du CRPM précédemment cité mais le décès met fin à la mise à disposition. Les héritiers auront la possibilité de la poursuivre au profit de la société en devenant eux-mêmes associés ou d’exploiter les biens personnellement.

Si le bail a été contracté par des copreneurs

L’attribution du bail prévue en cas de décès de l’un des deux copreneurs se fait au profit d’un ayant droit selon les conditions prévues par l’article précité. Elle ne porte que sur les droits dont le copreneur défunt était titulaire. Soit le copreneur vivant se voit attribuer le droit au bail du défunt et devient alors seul titulaire du bail. Soit il n’est pas l’attributaire et le bailleur aura comme par le passé deux fermiers.

Que devient l’indemnité pour amélioration ?

S’il est mis fin au bail par les héritiers ou le bailleur, la Cour de cassation estime que les ayants droit ont qualité pour solliciter immédiatement l’indemnité pour amélioration (Cass. 3e civ., 7 janv. 1998). Dans ce cas, la créance d’indemnité viendra augmenter l’actif successoral.

Si le bail se poursuit au profit d’un des héritiers, il est recommandé de procéder à une expertise chiffrée des améliorations réalisées par le preneur défunt. Le jour où le bail prendra fin, l’héritier repreneur ayant bénéficié des améliorations effectuées par le preneur décédé devra procéder au paiement, au profit des autres héritiers, de leur part sur l’indemnité déterminée au moment du décès. Le fait que les améliorations aient depuis le décès augmenté, générant ainsi une indemnité complémentaire à son seul profit, ou diminué, sera sans incidence puisqu’il deviendra après partage, seul bénéficiaire de cette créance payable ultérieurement.

Prévoir contractuellement les modalités de règlement de cette créance, ainsi que les éventuelles garanties de ce règlement évite toute discussion ultérieure entre les héritiers.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire

Repères

Le contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit sous seing privé ou par acte notarié. Ce dernier est obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans.

Un état des lieux contradictoire accompagne le bail. Il dresse l’inventaire et l’état des terres et des bâtiments loués. Il permettra de déterminer une indemnité d’amélioration due par le bailleur à l’expiration du bail. Inversement, le bailleur a droit à une indemnité égale au montant du préjudice subi si un bien s’est dégradé faute d’entretien.

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