Les nouveautés 2025 sur les baux viticoles et les donations

AgirAgri surveille sur les évolutions de la législation et des jurisprudences viticoles. Voici les dernières décisions de 2025 pouvant avoir un impact sur vos domaines.

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Publié le 10 novembre 2025 - Par Agiragri

<em class="placeholder">Paysage de vigne en AOC touraine-oisly, dans le val de Loire</em>

Une autorisation de cession ne vaut pas cession immédiate : tant que le bailleur n’est pas informé formellement et que le preneur initial continue l’exploitation sans avoir pris sa retraite, le bail reste valable.

Donation-partage : biens indivis exclus

Des époux avaient consenti à leurs enfants une donation-partage, dans laquelle chacun recevait un terrain en pleine propriété ainsi qu’un tiers indivis d’une maison d’habitation. L’un des enfants a contesté l’acte, estimant qu’il s’agissait en réalité d’une donation simple. La Cour de cassation lui donne raison : elle rappelle, le 2 juillet 2025, qu’un acte ne peut être qualifié de donation-partage que si les biens donnés sont attribués individuellement, sans indivision entre les donataires. La présence, même partielle, de biens transmis en indivision exclut la qualification de donation-partage.

Cessions Safer : délai de substitution porté à dix mois

La loi de finances pour 2025 a allongé de six à dix mois le délai dans lequel un agriculteur peut être substitué dans les droits d’achat conférés à une Safer par une promesse de vente ayant acquis date certaine. Cette mesure s’applique aux cessions intervenues depuis le 16 février 2025. Pour les opérations antérieures, le délai reste fixé à six mois. L’exonération de droits de mutation à titre onéreux demeure conditionnée à la conservation de la vocation agricole des biens cédés pendant dix ans.

Bail rural : l’autorisation de cession n’impose pas de délai immédiat

Un preneur avait obtenu en janvier 2019 une autorisation judiciaire de céder son bail rural à son fils, mais n’a formalisé cette cession qu’en avril 2020. Le bailleur a demandé la résiliation, estimant que le fils n’avait pas exploité personnellement dès l’autorisation. La Cour de cassation dans un arrêt du 22 mai 2025, confirme qu’une autorisation de cession ne vaut pas cession immédiate : tant que le bailleur n’est pas informé formellement et que le preneur initial continue l’exploitation sans avoir pris sa retraite, le bail reste valable. L’exploitation par le descendant n’est exigée qu’à compter de la date de notification au bailleur.

Biens ruraux : la cour privilégie la valeur occupée

Par un arrêt du 26 mars 2025, la Cour de cassation opère un revirement partiel de sa jurisprudence en matière d’évaluation des biens ruraux lors de leur cession à un héritier. Alors qu’elle privilégiait jusqu’ici l’estimation du bien libre de bail lorsque celui-ci était attribué au preneur à bail devenu propriétaire, la haute juridiction introduit ici une distinction : lorsqu’il s’agit d’apprécier l’existence d’une libéralité rapportable, c’est la valeur occupée, et non la valeur libre, qui doit être retenue. Cette solution vise à mieux refléter la réalité économique de la vente et à éviter qu’un héritier bénéficiant d’un bail rural ne se voie indirectement gratifié par une minoration artificielle du prix.

Congé pour reprise : l’objet agricole requis même pour les sociétés familiales

Dans un arrêt du 30 avril 2025, la Cour de cassation rappelle qu’une société doit avoir un objet agricole pour exercer un droit de reprise sur des biens agricoles, même si elle est familiale (conjoints, pacsés, parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus). Cette décision clarifie une ambiguïté de l’article L. 411-60 du Code rural, confirmant que toutes les sociétés, sans exception, doivent respecter cette condition pour délivrer un congé pour reprise. Les sociétés familiales sont simplement dispensées de la condition de détention du bien pendant neuf ans.