Des jurisprudences récentes sur les baux et successions

Attention aux délais en cas de congé pour âge

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite, avec un préavis de 18 mois avant l’expiration du bail. Durant ce délai, le preneur peut demander la cession à un descendant, sous conditions (aptitude, cheptel, matériel, etc.). Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation le 28 novembre 2024, des copreneurs ont contesté leur congé délivré en janvier 2020 et demandé la cession à leur fille en mai 2020. Déboutés, ils ont créé une SCEA avec elle en mars 2022, mais trop tard : le bail avait expiré en septembre 2021. La Cour de cassation confirme que la cession devait être réalisée avant cette date.

Les nus-propriétaires sont indivisaires entre eux

Un époux recueille l’usufruit de la succession de son épouse, leurs deux enfants sont nus-propriétaires. L’un d’eux demande le partage, mais le père et sa sœur s’y opposent, invoquant l’absence d’indivision. La Cour d’appel valide cette position, mais la Cour de cassation casse l’arrêt le 15 janvier 2025. Motif : si l’usufruitier et le nu-propriétaire ne sont pas indivisaires entre eux, les nus-propriétaires le sont entre eux et peuvent demander le partage.

Le rôle de mandataire du notaire éclairci

Le Conseil d’État, dans une décision du 7 mars 2025, confirme que si le notaire signe la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) pour le vendeur, il est présumé mandaté pour toute la procédure de préemption, sauf volonté contraire exprimée par le vendeur. Ainsi, la notification de la décision de préemption à ce notaire est régulière et fait courir le délai de recours. Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure, reconnaissant implicitement le notaire comme mandataire du vendeur en l’absence d’indication contraire dans la DIA.

Lorsque le tribunal paritaire tranche

Lorsqu’un fermier décède, le bail rural dont il était titulaire continue au profit de son conjoint, partenaire de Pacs, ascendants et descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années avant le décès (Code rural, art. L. 411-34). À défaut de successeurs réunissant ces conditions, le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les six mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance. Si le propriétaire ne sollicite pas cette résiliation, le droit au bail passe aux héritiers ou légataires universels du preneur décédé. En cas de demandes multiples, c’est le tribunal paritaire qui tranche entre elles, rappelle la Cour de cassation dans une décision du 9 janvier 2025.

Les conditions de la déclaration préalable

Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 14 novembre 2024, le bénéficiaire de la reprise d’un bien agricole ne bénéficiait pas d’un bail mais d’une simple mise à disposition. Et comme il n’avait reçu que la nue-propriété des terres, il ne disposait pas des pleins droits sur les parcelles pour pouvoir les mettre en valeur. Il était donc soumis au régime de l’autorisation et non à celui de la déclaration préalable.

Rappelons qu’une opération peut bénéficier d’une déclaration préalable si :

- le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus ;

- le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ;

- les biens sont libres de location ;

- les biens sont détenus par un parent ou allié, au troisième degré inclus depuis 9 ans au moins ;

- les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, sous réserve de ne pas dépasser le seuil de contrôle fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).