Bail rural : pensez à réaliser un état des lieux
L’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire et ne constitue pas une condition de validité du bail. Nombreux sont donc les bailleurs et les preneurs qui se dispensent de cette formalité. Dommage.
L’établissement d’un état des lieux n’est pas obligatoire et ne constitue pas une condition de validité du bail. Nombreux sont donc les bailleurs et les preneurs qui se dispensent de cette formalité. Dommage.
Une vraie sécurité juridique pour le calcul des comptes de sortie
Le seul moyen de déterminer, à la fin du bail, si le fermier a amélioré ou dégradé les biens est de pouvoir comparer une situation de départ avec une situation finale.
L’intérêt d’un état des lieux est majeur pour chacune des parties (bailleur et preneur) compte tenu de la sécurité juridique qu’il leur apporte. Il évite, dans bien des cas, des incertitudes et des difficultés lors de l’établissement des comptes de sortie. Il s’agit d’une preuve irréfutable qui permet d’apprécier tant les améliorations apportées au fonds loué que les dégradations occasionnées par le fermier.
À défaut, la preuve des améliorations ou dégradations apportées au fonds sera particulièrement difficile à rapporter. L’absence d’état des lieux peut ainsi priver le preneur ou le bailleur d’une indemnité dont le montant peut pourtant être conséquent, et être source de contentieux.
De la même manière, l’absence d’état des lieux peut priver le propriétaire de la possibilité de demander la résiliation du bail pour dégradation ou défaut d’entretien compromettant la bonne exploitation du fonds, faute de preuves suffisantes de l’atteinte portée à ses parcelles.
Modalités d’établissement d’un état des lieux
Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.
Dans le cadre d’un fermage, quels biens loués sont concernés par l’état des lieux ?
Les bâtiments d’exploitation :
- Les bâtiments administratifs servant de bureau. Ce pourra être un local individuel, mais bien souvent on trouvera une ou deux pièces dans une maison d’habitation.
- Les bâtiments de stockage de la récolte, des différents produits de traitement ou de matières sèches (bouteilles, étiquettes…), du matériel agricole. Ce seront les chais de vinification, les chais à barriques, les chais à bouteilles. Les hangars abriteront le matériel et les autres produits à stocker.
Les bâtiments d’habitation : ne peuvent être loués que les bâtiments d’habitation indispensables à l’exploitation et utilisés soit par l’exploitant, soit par les salariés de celui-ci.
Les parcelles agricoles : les parcelles de terre et là, il faut tout de même distinguer les parcelles de prairies et de terres labourables, des parcelles destinées à être plantées en vigne.
Les parcelles de vignes : il faut en préciser la nature par appellation et par couleur. Un même bail peut concerner plusieurs parcelles situées dans plusieurs appellations souvent contiguës.
Conseil à suivre : enregistrez cet état des lieux au centre des impôts de votre département, afin de lui donner une date et un contenu certains s’il n’est pas annexé au bail lors d’une signature notariée.
