Les terres agricoles, toujours objet de convoitise

L’intérêt pour la terre ne se dément pas et dépasse la sphère agricole. Preuve de cet attrait, le nombre de transactions et les surfaces échangées ne cesse de progresser. En 2019, le marché des terres a atteint de nouveaux records, selon les chiffres recensés par la FNSafer. Pour l’organisme régulateur, cette hausse des transactions s’explique également par l’accélération des départs en retraite et des cessations d’activité dues à la faiblesse des revenus.

Les personnes physiques agricoles restent les principaux acquéreurs de terres, avec près de 60 % en surface, mais leur place s’érode. La part des échanges dus aux personnes morales est en hausse continue, et représente un tiers du marché en valeur. La progression la plus forte est enregistrée pour les personnes morales agricoles (sociétés d’exploitation agricoles et de portage du foncier), mais les personnes morales non agricoles ont également fortement augmenté leurs achats (+20 % en surface en un an).

Pour les agriculteurs, la tentation d’acheter du foncier est grande. « La maîtrise du foncier sécurise l’exploitation et facilite la cession de l’entreprise en troisième partie de carrière », rappelle Yvon Verson, président de l’Union régionale des experts fonciers du nord de la France.

La maîtrise du foncier, un facteur stratégique pour préserver l'outil de production

Pour le titulaire d’un bail rural dont la terre louée est mise en vente, acheter est souvent stratégique pour ne pas se voir amputé d’une partie de son outil de production. Il peut pour cela user du droit de préemption du fermier en place. Et si un bien libre est en vente autour de son exploitation, l’espoir de jouer les économies d’échelle pousse souvent à se porter acquéreur.

La terre devient aussi attractive pour les investisseurs non agricoles, car c’est un actif qui prend de la valeur et génère du revenu. « Si j’achète un hectare 10 000 euros, je vais le louer à 160 euros et payer une taxe foncière d’environ 20 euros : mon taux de rendement sera de 1,2 % », illustre Yvon Verson. C’est faible, mais supérieur à un livret A. Si le propriétaire signe un bail cessible, il pourra même majorer ses loyers et augmenter son taux de rendement autour de 3 %. Et contrairement à un investissement dans un bien bâti, il n’y a pas de frais d’entretien ou de rénovations à prévoir.

Avec les taux d’intérêt très bas, il est en outre possible d’emprunter sur une longue durée à un taux inférieur à 2 %. De nouvelles solutions de financement participatif émergent également pour aider certains projets, comme le crowfunding ou certains mécanismes tels que les GFA mutuels, qui permettent à tout citoyen d’investir dans le foncier.

Ces appétits exercent une pression sur les terres agricoles. Malgré l’arrivée sur le marché des surfaces libérées par les départs à la retraite, le prix des terres et prés libres est resté stable pour la seconde année consécutive en 2019, à 6 000 euros/hectare en moyenne en France. Les biens loués, eux, poursuivent leur hausse, à 4 760 euros/hectare, mais la progression marque le pas (+0,6 % seulement en 2019, soit la plus faible hausse depuis 1997).

Ces moyennes masquent des situations très disparates selon les territoires. Dans les zones de grandes cultures, les prix des terres libres et non bâties ont régressé de 3,3 % en 2019 pour atteindre 7 290 euros/hectare, accentuant l’érosion constatée depuis 2015. Dans sa synthèse « Le prix des terres 2019 », la FNSafer explique ce repli par « la dépréciation des cours des céréales ces dernières années, l’augmentation continue des surfaces mises en vente, ainsi que par les incertitudes grandissantes sur l’avenir des aides surfaciques à l’approche de la réforme de la Pac ». Les prix en zone de grandes cultures restent supérieurs à ceux des zones de polyculture-élevage (5 970 €/ha) et d’élevage bovin (4 670 €/ha), mais l’écart se réduit.

Autre constat qui s’inscrit dans la durée : l’intérêt des acheteurs ne se porte pas seulement sur les terres libres. « Le marché des terres et prés loués enregistre une vive progression des surfaces échangées, souligne la FNSafer. De nombreux fermiers se portent acquéreur des surfaces qu’ils louent afin d’optimiser la transmission de leur outil de production. »

Extension des surfaces en fermage

Cette croissance du marché des biens loués reflète aussi l’extension des surfaces en fermage dans la SAU française, dont la part est passée de 55 % en 1993 à 61 % en 2016. Devenu majoritaire il y a dix ans, le marché des biens loués (bâtis compris) pèse 52 % des surfaces du marché des terres et prés en 2019, contre 37 % en 1993.

Une chose est sûre : avec plus de la moitié des chefs d’exploitation qui approchent de l’âge de la retraite, la transmission des terres agricoles va rester un enjeu majeur pour les années qui viennent, soulevant de nombreuses questions sur les stratégies individuelles et sur les nécessaires outils de régulation.