Valoriser dans les règles un bâtiment agricole non utilisé
Les bâtiments agricoles inutilisés coûtent cher en entretien mais ne sont pas toujours fonctionnels. Plutôt que de les laisser s'abîmer, il est possible de leur donner une seconde vie. À condition de respecter un certain formalisme.
Nombreux sont les corps de ferme anciens dans lesquels certains bâtiments ne sont pas utilisés, faute d'adéquation entre les besoins actuels des exploitations et la construction historique. Pour autant ces bâtiments coûtent cher à entretenir. Alors quitte à investir dans ce bâti, autant le valoriser en lui donnant une nouvelle fonction. Gîtes, chambres d'hôtes, logements locatifs ou encore salle de réception ou de séminaire... Ce sont autant d'idées de transformation de tout ou partie du corps de ferme ancien. Mais ces transformations font sortir les bâtiments de leur destination agricole originelle et impliquent obligatoirement des travaux. Avant de se lancer, se renseigner sur la réglementation en vigueur en termes d'urbanisme est indispensable.
« Il faut distinguer la notion de changement de destination, qui relève du droit de l'urbanisme, de celle de changement d'usage traité dans le Code de la construction, explique Patrick Vandamme, directeur du centre de gestion AS76. Le changement de destination est juridiquement plus lourd de conséquences. » Dans le cas d'un changement de destination d'un local sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, une "déclaration préalable" de travaux est requise. Cette déclaration est obligatoire si les travaux modifient l'aspect initial du bâtiment.
Un permis de construire est le plus souvent requis
C'est le cas lorsqu'une porte ou une fenêtre est remplacée par un autre modèle, ou lors du choix d'une nouvelle couleur de peinture pour la façade. À l'inverse, un dépôt de demande de permis de construire est exigé lorsque le changement de destination s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment. Si les travaux créent plus de 5 m² de surface de plancher, là aussi le permis de construire est nécessaire. Généralement, quand on transforme un bâtiment agricole, une grange ou un hangar en habitation ou en gîte, des travaux de gros oeuvre sont nécessaires donc la demande de permis de construire l'est également. Ce n'est pas forcément le cas lorsqu'un exploitant souhaite convertir un hangar agricole en bâtiment de stockage pour le compte de tiers (caravane ou matériel) ou en local artisanal. Dans le cas du permis de construire, l'examen est fait par les services de la commune ou de la préfecture et la décision est prise au regard des documents d'urbanisme applicables. En effet, le changement de destination doit être compatible avec le zonage dans lequel se trouve le corps de ferme. La déclaration préalable est une procédure plus légère mais nécessite tout de même de se référer aux règles d'urbanisme applicables. Règlement national d'urbanisme, carte communale, ou encore plan local d'urbanisme (PLU) : l'urbanisme dans votre commune est forcément encadré par l'un de ces documents.
De nouvelles taxes peuvent s'appliquer
Les plans d'occupation des sols (POS) quant à eux sont devenus caducs le 1er janvier 2016. Les POS doivent soit avoir été mis en forme de PLU, soit être en cours de révision, sinon ce sont les règles nationales d'urbanisme qui s'appliquent. En zones agricoles, naturelles ou forestières, le règlement d'urbanisme peut désigner les bâtiments qui peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce changement ne compromet pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site. En zones agricoles, ce changement est soumis à l'avis de la Commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF). Concrètement comment s'y prendre ? Après vous être renseigné sur la zone dans laquelle se trouve le bâtiment (urbaine (U), à urbaniser (AU), agricole (A) ou naturelle et forestière (N)) et sur la compatibilité de votre projet avec ce zonage, vous devez déposer soit votre déclaration préalable (Cerfa 13704*3), soit votre permis de construire (Cerfa 13409*3) selon l'ampleur des travaux prévus.
Enfin, ce type de projets peut induire certaines conséquences fiscales. De nouvelles taxes peuvent s'appliquer après le changement de destination. C'est le cas de la taxe foncière dont est exonéré le bâti à usage agricole. La taxe d'aménagement est également exigible lors du changement de destination (sauf usage industriel ou artisanal).
Changement de destination impossible pour vos bâtiments loués
Agriculteur preneur, attention. En tant que locataire vous n'êtes pas autorisé à changer la destination d'un bâtiment loué même si vous n'en avez pas l'utilité. Le bail rural prévoit que les bâtiments loués le sont dans le cadre d'un usage agricole uniquement. Un usage différent de celui prévu dans le bail peut conduire votre propriétaire à demander la résiliation du bail. Par ailleurs, l'article L441-32 du Code rural autorise le propriétaire à résilier à tout moment des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone constructible dans le PLU ou autre document d'urbanisme. En l'absence de document d'urbanisme, cette résiliation est possible avec l'autorisation de l'autorité administrative. Pour autant, des réserves sont prévues : cette résiliation ne doit pas compromettre la poursuite de l'exploitation.
