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Prix des terres 2004
Le foncier agricole sous domination urbaine

La pression urbaine exerce une influence croissante sur les prix de la terre agricole qui apparaissent de plus en plus déconnectés de la réalité économique du secteur.


En 2004, 382 000 hectares se sont échangés sur le marché des terres agricoles. Les non-agriculteurs représentent 30 % des surfaces objet de transaction, les agriculteurs non fermiers en place 38 % et les fermiers en place 32 %.
« Sur la période 1960-1990, on observe que le prix de la terre agricole évolue selon deux facteurs essentiels : les taux d´intérêt et les résultats économiques agricoles par hectare, poursuit-il. Depuis 1995 les taux ont baissé mais le résultat agricole par hectare a sensiblement régressé, de 22 %. Si les anticipations des acheteurs de foncier agricole s´étaient faites sur la base de l´économie du secteur, le prix de la terre aurait dû baisser de plus de 10 % ».

Spéculation sur le changement d´affectation
Dans les faits, il augmente globalement de 65 % depuis 1996 avec une distinction importante : les prix payés par les non agriculteurs font plus que doubler quand ceux payés par les agriculteurs n´augmentent que de 43 %.
Entre 1996 et 2004, la pression urbaine a sensiblement progressé dans les territoires attractifs tant d´un point de vue touristique que résidentiel. Elle s´est diffusée sur les espaces ruraux non pas selon une logique agricole mais sur des logiques résidentielles. Depuis huit ans, les prix d´achat consentis par les non agriculteurs pour des terres agricoles ont donc pratiquement évolué comme les prix des logements en ville. Les agriculteurs « sont ainsi obligés d´offrir des prix plus élevés qu´auparavant dans les régions où la pression urbaine est forte. Les prix qu´ils consentent ne tiennent pas seulement compte de l´économie agricole mais intègrent la perspective de plus-values futures liées à l´étalement de la ville prise au sens large ».
En corollaire à la hausse des prix, la fermeture quasi générale du marché foncier agricole s´affirme comme une tendance de fond. En 2004, seulement 1,4 % de la surface agricole utile a été échangée en France. « A ce rythme une parcelle n´est vendue que tous les 70 ans. » Les marchés les plus étroits correspondent à des régions de grandes cultures dans le nord du bassin parisien et surtout dans l´Est de la France avec des taux d´ouverture du marché inférieurs à 1 %. Les plus ouverts se situent dans le grand Ouest et dans le Massif central à 1,5-1,6 %.
Dans la région Nord-Pas-de-Calais, 15 % du territoire est occupé par des usages urbains, soit presque le double de la moyenne nationale. ©S. Roupnel

Rien sur la question foncière dans la loi d´orientation agricole
Reste qu´indépendamment du marché de la terre agricole stricto sensu, la progression soutenue des marchés de « l´espace en vue de son artificialisation » et de « l´espace résidentiel et de loisir » confirment la prise d´assaut de l´espace rural par la ville. La fédération nationale des Safer analyse le marché des terres agricoles comme l´un des cinq sous-ensembles du marché de l´espace rural différenciés selon la destination des biens après mutation. Celui des terres agricoles reste le premier en surface mais est devenu le deuxième en valeur. Celui de l´espace résidentiel et de loisir ne représente que 9 % des surfaces échangées mais 40 % des transactions notifiées et 52 % de la valeur globale. Le marché de l´espace en vue de son artificialisation en infrastructures et zones d´activités est celui dont la progression est la plus spectaculaire. En valeur il a progressé de 26 % sur 2004.
« Sans une meilleure gestion du territoire et une protection spécifique des espaces agricoles, l´espace rural assurera de plus en plus une fonction résidentielle et de loisir. Les conflits entre l´agriculture, le tourisme et le résidentiel ne pourront que s´aggraver, avertit André Thévenot, président de la FNSafer. Surtout, alors que les emprises touchent les meilleures terres, cela aura pour conséquence une diminution du potentiel naturel et un affaiblissement progressif de l´activité agricole, c´est-à-dire de nos capacités de production de produits alimentaires et non alimentaires. Cela affaiblira aussi considérablement nos équilibres biologiques et paysagers ». Les Safer estiment très regrettable que le projet de loi d´orientation agricole rendu public mi-mai accorde si peu de place à la question foncière en dépit des promesses faites en son temps par Hervé Gaymard, ministre de l´Agriculture auquel a succédé Dominique Bussereau. « La protection des terres agricoles est un enjeu de société. Souhaitons que le Parlement se saisisse de ces questions incontournables », espère André Thévenot.

(1) Sociétés d´aménagement foncier et d´établissement rural.
Chiffres clés
Prix à l´hectare moyenne nationale
Terrains constructibles acquis par des privés personnes morales : 145 000 euros/hectare soit 30 fois l´hectare agricole.
Terrains constructibles acquis par des particuliers : 115 000 euros/hectare soit 24 fois l´hectare agricole.
Terrains acquis pour création de zones ou équipements collectifs par des personnes privées : 69 500 euros/hectare soit 14,5 fois l´hectare agricole.
Terrains acquis pour création de zones ou équipements collectifs par des collectivités ou établissements publics : 37 800 euros/hectare soit 5 fois l´hectare agricole.
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