Marché du foncier

La ville fait le prix des terres agricoles

D´années en années, la tendance se confirme. Le prix des terres agricoles en France subit la domination du marché résidentiel et urbain. « La part des acquéreurs non agriculteurs de terres agricoles a atteint 43 % en 2005 », souligne André Thévenot, président de la Fédération nationale des Safer. Dans sa livraison statistique 2006, celle-ci publie une valeur moyenne de l´hectare agricole en hausse de 5,3 %. A 4 750 ?/ha en 2005, cette valeur a progressé de 61 % en monnaie courante depuis dix ans. A cette époque, il n´existait pas de distinction de prix entre les hectares achetés par des agriculteurs et ceux acquis par des non-agriculteurs. « Ils ont fortement divergé depuis. Les agriculteurs achètent en moyenne 4170 ?/ha alors que les autres intervenants négocient à 6170 ?/ha soit 48 % plus cher », détaille Antoine de Boismenu, directeur de la FNSafer.

Du fait de l´augmentation croissante des prix consentis par les non-agriculteurs, les agriculteurs doivent souvent proposer des prix plus élevés qu´auparavant. ©S. Leitenberger

Explosion des terrains constructibles
Alors qu´il porte sur deux tiers des surfaces échangées, le marché des terres agricoles représente 3,7 milliards d´euros, « soit moins du quart de la valeur du marché de l´espace rural ». Autre signe de l´ascendant des logiques urbaines sur le marché foncier : l´évolution du prix des terrains constructibles non viabilisés acquis par des particuliers est significative. Alors qu´ils se négociaient en moyenne 24 fois le prix d´un hectare agricole en 1996, leur valeur d´échange atteint, en 2005, 39 fois la valeur agricole, soit 18,50 ?/m2. Quant aux parcelles de moins de cinquante ares acquises pour des usages résidentiels ou de loisir, leur prix a été multiplié par trois. « Il dépasse aujourd´hui neuf fois le prix agricole », poursuit le directeur. Parallèlement à cette pression urbaine, le marché des terres à destination agricole se contracte. « Les fermiers en place achètent les terres qu´ils exploitent au fil de leur carrière professionnelle mais à une vitesse de plus en plus lente après l´effet de la préretraite agricole des années 1995. »
L´incertitude ayant entouré le transfert des DPU a aussi conduit certains agriculteurs « à différer des achats de foncier ». L´offre se raréfie. En 2005, les ventes de foncier non bâti ont porté sur 268 000 ha, soit un retrait en surface de 3,8 %. Les fermiers en place ont acquis 121 000 ha, les agriculteurs non-fermiers en place 145 000 et les non-agriculteurs 108 000. Analysé sur une longue période, le marché des terres s´est fermé surtout dans le Sud mais aussi dans le Nord-Bassin parisien. En moyenne nationale, 1,4 % de la SAU s´est échangée en 2005. Dans le Sud-Ouest, ce ratio a chuté de 1,9 %, en 1999, à 1,6 %, en 2005. Il n´est que d´1,2 % dans le Sud-Est contre 1,7 % six ans plus tôt et d´1 % dans le Nord-Bassin parisien contre 1,4 % en 1995. Logiquement, la répartition géographique du prix des terres, va de pair avec ces données. Dans l´ensemble du Bassin parisien, l´hectare vaut plus de 5000 ?, avec des plus hauts en moyenne triennale dans le Nord-Pas-de-Calais (6860), en Picardie (5860), en Ile-de-France (6290). Des prix que l´on retrouve aussi en Normandie, sur une partie de la Bretagne et en Alsace.
Les prix les plus faibles se pratiquent dans « un croissant qui s´étend de la Franche-Comté au Poitou-Charente ». Ils sont en moyenne inférieurs à 3000 ?/ha, en Bourgogne, dans le nord du Massif central, les Pays de la Loire, le Poitou-Charentes. Entre les deux, le Sud de la France, « sous une ligne allant du lac Léman à l´estuaire de la Gironde », se caractérise par des prix en moyenne supérieurs à 4000 ?/ha. Mais avec des exceptions notables où ils peuvent dépasser très largement 6 000 ?/ha. C´est le cas du Gard (7 630), des Bouches-du-Rhône (16 730 ?), du Vaucluse (9 430 ?) ou encore du Var (25 350), des Alpes-de-Haute-Provence (13 020), de la Haute-Savoie (14 240). Pour André Thévenot, « les chiffres 2 005 confirment la grande désorganisation des marchés fonciers : chaque acheteur a sa logique : collectivité, agriculteur, urbain. Mais force est de constater que ce sont les urbains qui finissent par l´emporter et leur logique du tout résidentiel est fort peu compatible avec le maintien d´une agriculture dynamique capable d´assurer demain notre indépendance alimentaire et énergétique(.). »
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