MARCHÉ DU FONCIER

La terre échappe de plus en plus aux agriculteurs

Après le coup d’arrêt en 2009, en raison de la crise économique, le marché des terres agricoles, hors vignes, donne des signes de reprise. Il s’est élevé en 2010 à 66000 transactions pour une surface de 295 000 hectares et une valeur de 3 milliards d’euros. Si le nombre d’acquisitions a encore reculé (- 2,4 %), les surfaces se sont stabilisées (+ 1,3 %) et les valeurs échangées sont nettement reparties à la hausse de 9,4 %. Parmi les différents sous-marchés, les biens loués et bâtis offrent la plus franche reprise, alors que les biens libres non bâtis marquent toujours le pas, les crises agricoles entraînant ce marché à la baisse.
L’année 2010 confirme la tendance de l’an passé : les agriculteurs continuent de se retirer de ce marché des terres libres non bâties au profit des non-agriculteurs. Les volumes acquis par les agriculteurs décrochent de 8,2 % en nombre d’acquisitions et de 6 % en surface. En 2010, les non-agriculteurs se sont portés acquéreurs de 32 % des lots vendus et 33 % des surfaces. On a pu observer en 2010 une hausse du prix à l’hectare des terres et prés libres non bâtis de 1,9 % pour s’établir à 5230 euros par hectare. La présence d’une part plus importante de personnes physiques ou morales extérieures à l’agriculture explique en partie cette progression puisque les non-agriculteurs ont consenti d’acheter les terres à un prix de 4,4 % supérieur à celui négocié par les agriculteurs, ce phénomène étant plus marqué dans le quart Sud-Est et à la proximité des grandes villes. Cet écart conséquent reste tout de même moins élevé que dans les années 2004-2005, où il avait atteint 12 %. D’autres éléments conjoncturels ont influencé les prix en 2010 : baisse des taux d’intérêt, assouplissement des conditions d’accès au crédit et, en fin d’année, hausse des revenus agricoles.

DES BIENS VENDUS 4,5 % PLUS CHERS
Le prix des terres louées, qui est resté stable en 2009, est lui aussi reparti à la hausse en 2010 de 4 % pour atteindre 3 620 euros par hectare. Ce début de reprise du marché loué est davantage imputable aux non-agriculteurs, qui ont augmenté de 8,6 % leurs surfaces acquises, qu’aux agriculteurs (+ 3,7 %). En déduisant les acquisitions des fermiers en place, qui disposent d’un droit de préemption et représentent 70 % du marché loué, la part de marché des nonagriculteurs progresse nettement : en surface, elle passe de 42 % en 2009 à 44 % en 2010, et en valeur, elle gagne 9 points à 60 %.
Comme pour les biens libres, les nonagriculteurs acceptent des prix 4,5 % supérieurs aux prix consentis par les agriculteurs. « Les non-agriculteurs confirment leur fonction d’apporteurs de capitaux, la terre jouant le rôle de placement refuge pour échapper à la volatilité jugée excessive des marchés boursiers. C’est un moyen de diversifier son patrimoine », commente Robert Lévesque, directeur de Terres d’Europe-Scafr, qui analyse les données issues des Safer. Les fermiers en place qui achetaient plus de 120000 hectares au début des années 2000, en ont acheté à peine plus de 100 000 en 2009 et 2010.

FERMETURE STRUCTURELLE DU MARCHÉ
André Thévenot, président de la FNSafer, constate avec regret la fermeture structurelle du marché du foncier agricole. Depuis dix ans, les ventes annuelles de terres agricoles sans bâtiment ont diminué de 30 % en surface.
À cela plusieurs explications. D’une part, la pertes de surfaces agricoles de 20 % depuis 1960, soit 7 millions d’hectares, finit par avoir un impact non négligeable sur les échanges. De plus, on observe une augmentation des surfaces en fermage (+ 11 % entre 2000 et 2007), du fait de l’allongement de la période de location entre agriculteurs retraités et repreneurs, ce qui entraîne une moindre mobilité des terres. Par ailleurs, le développement des structures sociétaires agricoles détentrices de baux est, à terme, un facteur de fermeture du marché. Les transferts de foncier se font alors par ventes de parts sociales.
Entre 2000 et 2010, le nombre de transactions réalisées par des personnes physiques agricoles recule de 26 %, alors que dans le même temps celui des sociétés agricoles progresse de 40 %. Ce système d’acquisition par des sociétés d’exploitations agricoles (EARL, Gaec, SCEA, SA) ou de portage foncier (GFA, SCI agricole) se développe pour des raisons fiscales ou pour favoriser le maintien de capitaux familiaux dans l’agriculture. Enfin, dans les zones périurbaines, les perspectives de plus-values foncières sur des biens susceptibles d’être concernés par l’urbanisation incitent les propriétaires à faire de la rétention.

Des prix sous influence des systèmes de production
Une analyse de l’orientation technico-économique des exploitations agricoles par commune met en évidence un écart de prix des terres de plus en plus important entre les zones de cultures et d’élevage.
Dans les zones de cultures, le prix moyen progresse de 4 % en 2010 pour s’établir à 5 700 euros par hectare. Il a connu une augmentation quasi constante entre 1997 et 2010, au rythme de 3,8 % par an, mais il est soumis aux oscillations des cours mondiaux des matières premières.
En zones d’élevage herbivores, la moyenne est de 4 100 euros par hectare, du fait de revenus moindres, avec toutefois une hausse de 5,4% en 2010. Les Safer expliquent cette progression par la présence d’acquéreurs non-agriculteurs sensibles au paysage rural de ces zones, et par une diminution des surfaces échangées (- 10 % depuis 2006).

L’âge des acheteurs et des vendeurs
LES PREMIERS VIEILLISSENT, LES SECONDS RAJEUNISSENT
L’âge moyen d’acquisition des biens agricoles par les non-agriculteurs est de 49 ans. Ces achats « apparaissent comme des biens de placement », souligne la FNSafer. Sur les 28 dernières années, l’âge moyen d’acquisition a augmenté progressivement de cinq ans, à un rythme légèrement inférieur à celui de la hausse de l’espérance de vie. L’âge moyen d’acquisition par les agriculteurs est de 44 ans alors qu’il était plutôt autour de 42 ans en 2001. Les fermiers en place achètent quant à eux des terres plutôt autour de 47 ans contre 45 ans en 2001. Ainsi, les agriculteurs font eux aussi l’acquisition de plus en plus tard de biens qui revêtent une valeur de placement après leur cessation d’activité. Les agriculteurs propriétaires peuvent alors louer en bénéficiant d’un pas-de-porte, vendre en récupérant la différence de prix entre terres libres et terres louées, ou enfin transmettre à un repreneur familial. L’âge moyen des agriculteurs vendeurs de biens agricoles est de 60 ans pour les terres louées et de 54 ans pour les terres libres.On observe une très nette avancée de cet âge moyen depuis cinq à dix ans. « Ceci peut correspondre à des cessions pour faire face à des problèmes de trésorerie ou des cessations anticipées de l’activité agricole », commente la FNSafer. En cas de changement d’usage des terres agricoles, cette dernière démontre que, contrairement aux idées répandues, les agriculteurs profitent peu des plus-values réalisées. En 2010, ils n’ont capté que 4 % de la plus-value totale qui a atteint 6,1 milliards d’euros. La majorité va aux non-agriculteurs dont l’âge moyen lors de la vente dépasse 69 ans.