La SCI un outil de transmission du bâti
Acheter, construire mais aussi transmettre ses bâtiments
par le biais d’une société civile immobilière (SCI) peut présenter
des intérêts. La transmission du bâti agricole est une question d’importance qui doit être anticipée pour être optimisée.
La société civile immobilière (SCI) est une société civile de droit commun qui a pour objet la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle n’est donc pas spécifique à l’agriculture mais peut répondre aux besoins du secteur en matière de détention et de gestion de l’immobilier privé et professionnel.
Il s’agit de créer une personne morale — la SCI — pour détenir de manière indirecte des biens immobiliers. Ses associés pourront être des personnes physiques mais aussi des personnes morales. Le capital social de la SCI peut être constitué d’apport en numéraire (argent), en nature, ou en industrie (savoir et compétences de l’associé). Il n’y a pas de montant minimum.
À la différence des groupements fonciers agricoles (GFA), qui ne peuvent détenir que des terres ou des bâtiments agricoles (et par extension la maison de l’exploitant si elle se situe sur le siège de l’exploitation), la SCI présente l’avantage de pouvoir rassembler l’ensemble du patrimoine immobilier de ses associés, qu’il soit privé ou professionnel. Il peut s’agir de bâtiments agricoles, de locaux professionnels, de l’habitation principale, ou encore de résidences secondaires ou locatives.
La gestion patrimoniale est facilitée
L’inscription des bâtiments au bilan de l’exploitation permet l’amortissement des biens, l’attribution d’une valeur plus importante à l’entreprise lors des négociations avec les banques, et l’accès à certaines subventions. Mais la constitution d’une SCI peut répondre à d’autres problématiques. Au-delà de séparer le patrimoine immobilier privé et professionnel de la structure d’exploitation, ce qui vise à mettre le bâti professionnel à l’abri des poursuites des créanciers pour les exploitations en société, la SCI permettra de donner ou de vendre des parts de manière progressive, de maîtriser la part de revenus à la retraite, et d’alléger l’investissement pour le repreneur.
C’est un bon outil pour transmettre à son rythme et de manière souple son patrimoine. L’attribution de parts en pleine propriété aux enfants ou au conjoint lors de la création d’une SCI familiale peut aussi être un moyen de réduire l’assiette des droits de succession. Dans ce cadre, cette forme de détention facilite la bonne répartition du patrimoine entre les enfants, qu’ils soient ou non engagés dans l’exploitation. Toutefois, la SCI ne donne pas droit, contrairement aux GFA, aux abattements fiscaux propres à la transmission de parts à titre gratuit, qui peuvent atteindre 75 % pour les 101 897 premiers euros et 50 % au-delà. En termes de gouvernance, la rédaction des statuts de la SCI peut permettre au gérant devenu minoritaire de continuer à contrôler la société immobilière.
Le choix du régime fiscal est déterminant
L’inconvénient principal en termes de gestion de la SCI est la responsabilité indéfinie de ses associés. Si la société civile immobilière rencontre des difficultés financières, ils seront tenus de répondre des dettes de la société sur leur patrimoine personnel.
À la création de la SCI, il faut opter pour son régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Cette décision aura des conséquences déterminantes. Soit la SCI choisit la transparence fiscale, ses associés seront imposés chaque année à l’IR à leur taux marginal d’imposition respectif sur la base de leur quote-part de résultat. Et ce, même si ses revenus ne sont pas redistribués aux associés pour préserver sa trésorerie. Il faut aussi y ajouter les prélèvements sociaux de 15,5 %. C’est un fonctionnement similaire à celui des sociétés d’exploitation agricole soumises à l’IR. Si l’acquisition est financée par un emprunt, durant les premières années, les loyers perçus servent à rembourser les échéances d’emprunt. Les associés sont alors imposés sur les revenus fonciers même si l’opération ne génère pas de trésorerie.
Soit la SCI fait le choix de « l’opacité fiscale » et ses revenus sont alors imposés à l’IS au taux de 15 % sur la part du bénéfice inférieure à 38 120 euros puis à 33,33 % au-delà.
Si les revenus de la SCI sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, ils seront également taxés selon le barème de l’IR après un abattement de 40 % et supporteront les prélèvements sociaux de 15,5 % sans abattement. Ils peuvent ainsi se servir de ce mécanisme pour reporter l’imposition de leurs revenus tirés de la SCI et ce, s’ils décident de se verser les dividendes de manière différée.
À l’IS, la comptabilisation d’un amortissement déductible permet de réduire la pression fiscale de la SCI pendant la durée d’amortissement. Son revenu imposable peut également être réduit par la déduction des frais d’acquisition du capital (droit de mutation notamment) qui feront aussi l’objet d’un amortissement.
Un choix qui influe sur le traitement des plus-values
En cas de revente de biens détenus en SCI, l’assiette de plus-values est la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de revente. Le choix de l’IR présente l’avantage d’être soumis au régime d’imposition des plus-values applicable aux particuliers. C’est-à-dire qu’un abattement progressif est appliqué sur l’assiette de plus-values en fonction de la durée de détention dudit bien. Une exonération de l’imposition sur les plus-values est ainsi prévue au bout de vingt-deux ans de détention et après trente ans pour les prélèvements sociaux. L’imposition des plus-values sera généralement plus légère lorsque la SCI est à l’IR car à l’IS, la SCI aura amorti le bien et la différence entre la valeur de revente et le prix de revient (déduction faite des amortissements comptabilisés) sera bien supérieure. De plus à l’IS, il n’existe pas d’exonération liée à la durée de détention.
Enfin, en cas de cession de parts sociales de SCI, à l’IR la taxation est la même que celle appliquée en cas de vente d’immeuble. À l’IS, la plus-value est taxée au taux marginal d’imposition de l’associé après un abattement de 50 % entre deux et huit années de détention et de 65 % au-delà de huit ans. Le choix entre ces deux régimes fiscaux dépend de vos objectifs, de l’âge des associés et de la composition du patrimoine. Le fait de vouloir conserver longtemps ou non les biens dans la SCI est aussi un élément déterminant. La rédaction des statuts lors de la constitution, la tenue d’une comptabilité distincte et l’organisation d’assemblées générales annuelles sont les principales contraintes de gestion de la SCI. Attention, les locaux détenus en SCI sont exclus des dispositifs du pacte Dutreil.
Quel régime fiscal pour la SCI ?
. Si, en activité, vous êtes fortement imposé mais que vous prévoyez une baisse de vos revenus à la retraite, il pourra être judicieux de choisir l’IS (impôt sur les sociétés), de laisser les revenus de la SCI sur le compte courant associé pour les distribuer quand vos revenus auront chuté. Votre taux marginal d’imposition sera alors plus favorable.
. Concernant la durée de détention, si vous pensez conserver dans la SCI les biens pour une longue période, la régime de l’IR (impôt sur le revenu) vous fera bénéficier de règles d’imposition des plus-values plus clémentes. À l’inverse, il faudra préférer l’IS.
