Transactions foncières

Garder la trace des droits à paiement unique

L´établissement des droits à paiement unique (DPU), issus du découplage des aides Pac, n´interviendra en France qu´à compter de 2006. D´ici là, et parce qu´il faudra les officialiser en 2006 et qu´ils sont marchands, il est crucial de s´en préoccuper dès lors qu´intervient une transaction, vente comme location de terres.
La date du 15 mai 2004 constitue le point de départ de la période dite transitoire qui court jusqu´en 2006. Les problèmes consécutifs à des reprises d´exploitations ou de terres postérieures au 15 mai 2004, et ne comportant pas de clauses sur les DPU, ne pourront pas être réglés par le biais de la réserve nationale. Sauf pour les cas concernant des jeunes agriculteurs dépourvus de DPU qui devraient être prioritaires pour l´accès à la réserve nationale.
Au risque de voir les DPU définitivement perdus, il est donc clairement recommandé aux parties de prendre conseil et de s´entendre sur leur destination. Il faut prévoir dans l´acte de vente, l´acte de reprise ou encore le bail, les clauses qui prendront effet en 2006 au moment de l´entrée en vigueur du découplage : les DPU sont-ils cédés avec le foncier, sous quelle forme (vente ou location), et dans quelles conditions ? Si des clauses n´ont pas été prévues concernant des transactions ayant eu lieu depuis le 15 mai dernier, il est toujours possible de compléter l´acte par avenant.
Le cédant devra demander ses droits à paiement unique
Rappelons que l´établissement du nombre et de la valeur faciale des droits à paiement unique d´un exploitant ou d´une société se basera sur les aides et les surfaces de la déclaration Pac de 2000, 2001 et 2002. Cette base historique implique que les attributaires des DPU sont les agriculteurs ou la société qui exploitaient effectivement à l´époque de la période de référence. En clair, s´agissant des transactions qui interviendront jusqu´au 16 mai 2006, ce sera au cédant de demander l´établissement de ses DPU. Ce n´est qu´une fois ces derniers attribués à son nom en vertu de son historique 2000 à 2002 qu´il pourra, dans la foulée, les transférer à son successeur. D´où l´importance des clauses. Car, s´il veut disposer à partir de 2006 des droits de l´exploitation qu´il a reprise, le repreneur doit les négocier puis s´assurer que son prédécesseur garde la faculté d´en être attributaire et s´engage à les lui transférer par vente ou location. Seul un agriculteur pouvant être attributaire de droits, le cédant, même retraité, devra répondre à la définition européenne de l´agriculteur au moment de demander l´établissement de ses DPU. C´est-à-dire, en pratique, avoir gardé 30 ares minimum.
Tout droit non utilisé pendant 3 ans est perdu
Outre les prélèvements plusieurs principes généraux régissent le transfert des droits. Parmi les principales règles, la première stipule qu´un exploitant ne peut céder des DPU sans foncier s´il ne les a pas utilisés à hauteur de 80 % pendant une année à compter de leur établissement. La seconde prévoit que pour faire valoir la totalité de ses droits, il faut disposer d´une surface équivalente à leur nombre. La troisième précise que tout droit non utilisé pendant trois ans est définitivement perdu au profit de la réserve nationale. Enfin, un DPU ne peut s´échanger qu´entre exploitants agricoles.
Ces règles ont plusieurs conséquences. Tout d´abord, un cédant transférant du foncier mais gardant les droits ne peut les faire valoir qu´à condition d´avoir gardé ou retrouvé suffisamment d´hectares à mettre en face. A défaut, il les perdra au profit de la réserve nationale à l´issue de trois ans d´inutilisation.

Source : Gaec et Sociétés.

L´exception du fermier sortant pour les fins de bail
Une autre a donné lieu à l´exception dite du « fermier sortant ». Elle concerne les fermiers en fin de bail qui transmettent leurs exploitations depuis le 15 mai 2004 et demanderont l´établissement de leurs droits en 2006. Ceux-ci ne seront pas soumis à l´obligation d´avoir utilisé leurs DPU à hauteur de 80 % pendant au moins une année pour pouvoir les céder. Autrement dit, un fermier sortant peut céder des droits sans céder de foncier, soit au repreneur des terres, soit à un autre exploitant mais avec des prélèvements plus élevés.
Par ailleurs, un fermier sortant ne peut vendre ses DPU à son bailleur que si ce dernier opère une reprise pour exploitation personnelle et souhaite acquérir les droits. La position du propriétaire qui reste bailleur n´est pas très confortable. N´étant pas exploitant, il ne peut se porter acquéreur de DPU et se trouve exposé au risque que son foncier en devienne « dépourvu ». Lors de la transmission de l´exploitation, il ne peut qu´influer pour que le repreneur des terres devienne titulaire des droits.
En revanche, le propriétaire-exploitant peut gérer de façon plus cohérente puisqu´il contrôle à la fois le foncier et les droits. Lorsque le nouveau régime des DPU entrera dans sa phase de croisière à compter de 2006, il pourra louer les terres et les DPU, louer les terres et vendre les DPU, vendre les deux, seulement les DPU ou seulement les terres. S´il reste propriétaire des terres, il est donc en mesure de conserver le contrôle des DPU en les louant. Mais, du fait de la nécessité d´avoir utilisé ses DPU à 80 % pour pouvoir les négocier sans terres, la cession de droits séparément du foncier par un propriétaire-exploitant est impossible jusqu´en 2006. Autrement dit, seuls deux types de clauses sont aujourd´hui envisageables pour le cédant propriétaire-exploitant. La cession définitive des DPU par vente avec le foncier loué ou vendu. Ou la location des DPU accompagnant le foncier loué.
(Article réalisé en collaboration avec Gaec et Sociétés.)