Jurisprudence

Bail rural : le recours excessif à un prestataire de travaux agricoles prive le fermier de son droit de préemption

Selon l’article L 412-12, al.1 du code rural, le preneur d’un bail rural qui souhaite bénéficier du droit de préemption sur les terres qu’il loue, lors de leur mise en vente, est tenu à diverses obligations. Parmi elles, l’obligation d’exploiter personnellement les biens à acheter. La Cour d’appel de Reims, dans un arrêt du 8 octobre 2025, a refusé le droit de préemption à un locataire qui avait recours à une entreprise pour des travaux de préparation du sol, de semis, de traitements et de récolte. L’associé exploitant (EARL), âgé de 67 ans, faisait appel à une ETA car il souffrait d’une invalidité à la suite d'un accident du travail.

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Une participation personnelle de l'exploitant agricole jugée insuffisante

Les juges ont examiné sa comptabilité (compte de résultat) des exercices sociaux précédents et suivant son accident du travail. Bien que l’associé exploitant ait acheté lui-même les semences, engrais et fournitures nécessaires à l’exploitation et que la société ait conservé le matériel agricole, la Cour a considéré sa participation personnelle "insuffisante pour justifier qu’il prend une part active aux travaux agricoles". Autrement dit, "dans des proportions telles qu’il doit être regardé comme ayant cessé de remplir la condition d’exploitation personnelle requise par l’article L 412-5 du Code rural ". La circonstance que l’associé âgé était le seul exploitant en attendant la reprise par son fils, n’a pas joué en sa faveur. Il n’a donc pas pu acheter les terres mises en vente.

La Cour de cassation avait été moins sévère le 16 octobre 2025, avec une locataire qui avait, elle aussi, recours à des entreprises de travaux agricoles, lorsque son bailleur avait voulu résilier le bail. En effet, dans le cas d’une résiliation de bail, la position des juges est plus protectrice à l’égard des fermiers. En revanche, elle est plus exigeante quand il s’agit de leur attribuer le droit de préemption ou de cession de bail dans le cadre familial.

Ne pas oublier le contrôle des structures

Une autre condition est requise pour exercer son droit de préemption que la société ne remplissait pas non plus : le contrôle des structures.

Si la clause relative au contrôle de structures figurait bien au bail notarié, la société locataire ne pouvait apporter la preuve qu’elle avait obtenu une autorisation d’exploiter. Lors de la conclusion du bail, elle exploitait 190 ha, au jour de la mise en vente des parcelles 161 ha. Or puisque le seuil local au-delà duquel une autorisation d’exploiter est requise est de 140 hectares, cette condition aussi lui faisait défaut.

En revanche, la troisième condition qui consiste pour le locataire qui revendique le droit de préemption à être exploitant agricole depuis 3 ans était, elle bien remplie.