Régime des plus-values immobilières pour la vente de biens d’un GFA non-exploitant
Les groupements fonciers agricoles (GFA) n’exploitant pas directement leurs biens ne sont pas concernés par le régime des plus-values professionnelles en cas de cession, mais ils le sont par celui des plus-values immobilières.
Pour les groupements fonciers agricoles (GFA) soumis à l’impôt sur le revenu et louant leurs biens à un tiers, le régime des plus-values immobilières s’applique en cas de cession. Plusieurs changements sont intervenus quant au mode d’exonération. Suite à la loi de Finances rectificative du 19 septembre 2011, pour toutes cessions intervenant après le 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention avait été abaissé. Le délai au terme duquel intervenait l’exonération totale des plus-values était passé de quinze ans à trente ans.
À partir du 18 juillet 2013, la durée de détention a été abaissée de trente ans à vingt-deux ans, mais seulement pour la partie d’impôt sur le revenu. L’exonération totale des plus-values immobilières concernant les prélèvements sociaux n’est ainsi acquise qu’à l’issue d’un délai de détention inchangé de trente ans. Depuis janvier 2018, suite à la loi de Finances pour 2018, le taux d’imposition est passé de 34,5 % à 36,2 %.
Quelles sont les exonérations applicables ?
Le législateur a prévu plusieurs causes d’exonération. Voici les principales :
- l’exonération pour durée de détention.
Elle implique une réduction de la plus-value immobilière d’un abattement variant selon la durée de détention.
- l’exonération pour vente de la résidence principale ;
- l’exonération lorsque la valeur du bien est inférieure à 15 000 € ;
- l’exonération applicable aux échanges effectués dans le cadre d’opération de remembrement ;
- l’exonération lorsque la personne est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sous certaines conditions).
Comment se calcule la plus-value ?
Il s’agit de la différence entre le prix ou valeur d’acquisition et le prix de vente.
Concernant le prix d’acquisition, il convient d’ajouter :
- les frais d’acquisition réels ou un forfait de 7,5 % du prix ou valeur d’acquisition ;
- les dépenses réelles de travaux ou, pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix ou valeur d’acquisition ;
- les éventuels frais de voirie, réseau, etc ;
Concernant le prix de vente, il est possible de déduire les frais de diagnostics qui constituent une charge de la vente.
Exemple : les abattements varient selon la durée de détention du bien
Un GFA est propriétaire d’une exploitation viticole dans la vallée de la Loire, qu’il loue à une société d’exploitation. Les immeubles qu’il détient lui ont été apportés lors de sa constitution en août 1993, par les parents des actuels associés décédés depuis. Aujourd’hui, ses membres, enfants des fondateurs du GFA, souhaiteraient céder cette exploitation au fermier en place.
Ce GFA sera effectivement concerné par une imposition si la vente génère une plus-value car il détient le bien depuis moins de trente ans mais seulement en ce qui concerne les prélèvements sociaux puisqu’il est propriétaire depuis plus de vingt-deux ans.
Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.
