Parcelle de vigne : définir une servitude de passage par une convention
Le fait d’utiliser un passage ne suffit pas pour établir l’existence d’une servitude. Une convention précise est un gage de sécurité. Explications.
Quel est le problème posé ?
Un propriétaire d’une parcelle voisine de la vôtre prend l’habitude de longer votre parcelle avec son matériel viticole. Au début, il sollicite l’autorisation chaque année puis finit par cesser de la demander. Sachant qu’il peut accéder à son fonds par un autre accès, êtes-vous obligé(e) de lui accorder ce droit de passage ?
Comment se définit la servitude ?
Le Code civil reconnaît au propriétaire d’un terrain enclavé un droit de passage sur une propriété voisine. Un terrain isolé, ne disposant d’aucun accès, ou disposant d’une issue insuffisante sur la voie publique est considéré comme en état d’enclave.
Le propriétaire du terrain utilisé ne peut pas refuser de reconnaître ce droit à son voisin : c’est une obligation de servitude légale. Toutefois, le bénéficiaire du droit de passage est tenu de l’exercer par l’endroit le plus court, ou le moins dommageable. Une indemnité peut lui être demandée.
Dans l’exemple présenté, l’existence d’une alternative pour atteindre la parcelle permet au propriétaire de la parcelle longée de s’opposer au passage. Le terrain voisin n’étant pas enclavé, son propriétaire ne peut pas produire de titre établissant l’existence d’une servitude. Si vous êtes dans ce cas, vous êtes donc en droit de supprimer le passage en considérant qu’il s’agit d’une simple tolérance.
Pourquoi établir une servitude conventionnelle ?
Les propriétaires peuvent établir ensemble les conditions d’exercice de la servitude et les inscrire dans une convention. Recourir à la servitude conventionnelle permet d’établir précisément les modalités d’exercice du droit de passage. Les signataires sont liés par cette convention et ne peuvent pas revenir dessus unilatéralement. Ils doivent renégocier de concert si l’une des parties souhaite une modification.
Que doit contenir la convention ?
La prudence est donc de rigueur car il faut prévoir tout ce qui peut se passer et prévenir ainsi d’éventuels conflits. La convention doit tout d’abord déterminer l’assiette de la servitude, c’est-à-dire ce sur quoi porte le droit de passage. Il faut ensuite décider des personnes habilitées à utiliser le chemin selon des modalités acceptées (heures de passage, modes d’usage, etc.).
Concernant la durée, une servitude est réputée perpétuelle car elle est attachée à un fonds. Il est toutefois possible de prévoir une servitude temporaire, par exemple pour préciser qu’elle prendra fin avec la disparition de l’état d’enclave, le cas échéant. Il faut également préciser les modalités de mise en place matérielle (empierrement, enrobage du chemin…), qui doit supporter les frais d’aménagement et qui a la charge d’entretenir le chemin.
Comment s’éteint une servitude ?
L’extinction d’une servitude s’opère de différentes manières :
- par son non-usage pendant une durée de trente ans (prescription extinctive),
- par l’impossibilité de l’utiliser : fin d’enclave, tarissement d’une source, etc.,
- par confusion des fonds, lorsque les fonds concernés deviennent propriété d’un seul et même propriétaire,
- par renonciation du propriétaire du fonds dominant ou par accord entre les parties formalisé par acte authentique.
repères
Une parcelle en état d’enclave implique une servitude légale de passage.
Définir la servitude par une convention est un gage de sécurité mais la rédaction doit être précise.
Une servitude est réputée perpétuelle mais des conditions pour une durée temporaire peuvent être envisagées. Il existe aussi des situations conduisant à son extinction.
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