Calculer ses plus-values immobilières
La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 avait durci, à compter du 1er février 2012, la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers, en faisant passer de 15 ans à 30 ans le délai aux termes duquel la plus-value était exonérée d’imposition. Toutefois, le législateur est venu assouplir cette réforme dès le 1er septembre 2014, en réduisant l’abattement pour durée de détention à 22 ans pour l’impôt sur le revenu, tout en le maintenant à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 avait durci, à compter du 1er février 2012, la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers, en faisant passer de 15 ans à 30 ans le délai aux termes duquel la plus-value était exonérée d’imposition. Toutefois, le législateur est venu assouplir cette réforme dès le 1er septembre 2014, en réduisant l’abattement pour durée de détention à 22 ans pour l’impôt sur le revenu, tout en le maintenant à 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Il s’agit de la différence entre le prix (ou valeur) d’acquisition et le prix de vente.
Concernant le prix d’acquisition, il convient d’ajouter :
- les frais d’acquisition réels ou un forfait de 7,5 % du prix ou valeur d’acquisition ;
- les dépenses réelles de travaux ou pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix ou valeur d’acquisition ;
- les éventuels frais de voirie, réseau, etc.
Concernant le prix de vente, il est possible de déduire les frais de diagnostics, qui constituent une charge de la vente.
La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Il existe également une surtaxe qui s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, sauf pour les cessions de terrains à bâtir. Le taux applicable varie de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le législateur a toutefois prévu plusieurs causes d’exonération, et notamment pour les principales :
- Exonération pour durée de détention (voir tableau). Par exemple, un vigneron vend à son locataire des vignes, pour un montant de 20 000 euros. Il les avait reçues par donation il y a 10 ans, pour une valeur de 10 000 euros. La vente est soumise à la plus-value immobilière des particuliers. Le montant de la plus-value brute est de 10 000 euros, auxquels on va appliquer : au regard de l’impôt sur la plus-value un abattement de 30 % (6 % x 5 ans), soit une plus-value imposable de 7 000 euros, et au regard des prélèvements sociaux, un abattement de 8 % (1,60 % x 5 ans), soit une plus-value imposable de 9 200 euros ;
- Exonération pour vente de la résidence principale ;
- Exonération lorsque la valeur du bien est inférieure à 15 000 euros ;
- Exonération applicable aux échanges effectués dans le cadre d’opération de remembrement ;
- Exonération lorsque la personne est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (sous certaines conditions) ;
- Etc.
Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.
repères
Lors de la vente d’un bien pour un montant supérieur au montant initial d’achat ou d’héritage, la plus-value est amputée par un impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Néanmoins, plusieurs exonérations sont prévues, notamment lorsque la durée de détention du bien dépasse les 22 ans, ou lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.
