Les règles pour louer ou mettre à disposition du foncier

La loi du statut du fermage

Conclure un contrat avec un agriculteur pour l’exploitation de terres est un engagement difficile à appréhender pour certains propriétaires. Peurs et craintes de « ne plus être chez soi » conduisent souvent à ne rien faire. L’activité agricole et les investissements qui en découlent nécessitent un minimum de sécurité dans le temps. La location du foncier agricole est strictement encadrée par la loi, de par le statut du fermage, qui définit les règles d’ordre public auxquelles bailleurs et preneurs ne peuvent pas déroger. Il s’applique automatiquement dès lors qu’il y a mise à disposition d’un bien en vue de l’activité agricole, moyennant une contrepartie. En rentrant dans le cadre du statut du fermage, le contrat de location est encadré et obéit à des conditions de fond et de forme : en termes de durée, de fixation de prix, de droit de préemption, conditions de renouvellement ou de reprise.

La liberté « encadrée » du fermage

Le prix de la location est négocié entre les parties, il doit cependant ne pas être inférieur ni supérieur aux montants fixés dans un arrêté préfectoral départemental pris après avis des représentants des propriétaires et des fermiers. Ces montants sont révisés périodiquement. Rien n’empêche les parties de revoir, à l’amiable, le montant du loyer en cours de contrat. Une personne de droit public (Etat, collectivités territoriales, établissements publics…) doit respecter des règles de priorité sous peine de nullité du contrat. Priorité devra être donnée à un jeune agriculteur bénéficiant de la dotation jeune agriculteur, viendront ensuite les autres exploitants de la commune puis les candidatures extérieures à la commune. Le bail rural est protecteur pour le fermier et le propriétaire. Chacun a des droits et des devoirs. Le législateur veille scrupuleusement à respecter cet équilibre. Toutefois, le locataire ne peut évidemment pas jouir et disposer du bien comme le ferait un propriétaire.

Renouvelables ou à durée déterminée

La durée minimum de la location est de neuf ans, mais il peut être d’une durée plus longue. A échéance du bail, le preneur a un droit au renouvellement du bail qui est tacite en l’absence d’opposition du bailleur mais cela ne veut pas dire que le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement ! Le statut du fermage permet aussi de conclure des baux d’au moins 25 ans qui ne se renouvellent pas à leur échéance si les parties l’ont expressément prévu à la signature du bail.

Le bailleur peut résilier le bail à tout moment, dans le cadre d’un projet déclaré d’utilité publique, à charge pour celui-ci de verser une indemnité pour le préjudice subi par le preneur. La résiliation est également possible dans l’hypothèse d’un changement de vocation du sol (pour raison d’urbanisme). Par ailleurs, le propriétaire peut obtenir la résiliation du bail lorsque son fermier : compromet la bonne exploitation du fonds (mauvais entretien des biens loués) ; cède son bail ;le propriétaire peut ne pas renouveler ou limiter le renouvellement du bail du preneur qui a atteint ou qui va atteindre l’âge de la retraite. Le montant du fermage est réglé généralement en une ou deux échéances, fonction des usages de la région. Rien n’empêche les parties de convenir d’un terme différent.

Les améliorations et les dégradations

Les améliorations et travaux conséquents sur le fonds loué doivent être autorisés par le propriétaire. A défaut, le preneur ne pourra pas demander d’indemnités lors de la fin du bail. Si le fermier a obtenu l’accord du propriétaire, il sera, généralement, indemnisé de la valeur des travaux déduction faite d’un amortissement. Si le fermier dégrade le fonds, le propriétaire sera en mesure de lui demander réparation. Pour éviter tout litige, il est indispensable de dresser un état des lieux complet.