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Transmettre son exploitation agricole : éviter les embûches

Une transmission d’exploitation réussie rime avec réflexion et temps long. L’appui d’un spécialiste est indispensable pour prendre les bonnes décisions.

En famille, le régime des donations permet de transmettre une exploitation à un enfant sans léser le reste de la fratrie.
© Horizon/Fotolia

Trouver un repreneur pour une exploitation de grandes cultures n’est pas difficile, en particulier dans le Grand Bassin parisien  : les candidats sont souvent nombreux. Mais comment faire pour éviter les embûches  ? Fiscalité agricole, droit des sociétés, droit patrimonial, contrôle des structures, droit de regard de la Safer  : les points de vigilance sont nombreux. S’appuyer sur les conseils d’un spécialiste n’est pas de trop. « Il n’y a plus de dossier simple », indique Franck Pottier, responsable du conseil en patrimoine chez Cerfrance Champagne-Nord-Est-Île-de-France.

Répondre à cinq questions : qui, quoi, quand, pourquoi et comment

«  Avant de transmettre, il faut s’attacher à répondre à cinq questions clés  », conseille Gautier Deramond de Roucy, avocat au barreau de Paris et expert en droit rural. Elles se résument à : qui, quoi, quand, pourquoi et comment. Qui sera le bénéficiaire de la transmission  : un tiers ou un membre de la famille  ? Que veut-on transmettre  : du foncier, un fonds agricole, les deux  ? À quelle échéance ai-je l’intention de transmettre  ? Pourquoi vais-je transmettre  : départ en retraite ou reconversion  ? Comment : au travers d’une cession de parts ou d’une cession d’éléments d’actifs  ? « Les réponses à ces questions conditionnent les solutions que le praticien proposera à son client  », indique Gautier Deramond de Roucy. « La règle d’or, c’est l’anticipation, précise Franck Pottier. Plus on anticipe, plus on aura les moyens de réagir et de mettre en place la meilleure stratégie à adopter. »

Parmi les lieux indiqués pour s’informer, les Points accueil transmission. “C’est la première porte d’entrée pour les agriculteurs qui s’interrogent sur la transmission de leur exploitation ", explique Lea Radzik, chargée d’études installation transmission aux chambres d’agriculture France. Au sein de ces cellules, des conseillers orientent les exploitants en fonction de leurs besoins.

Anticiper pour bien gérer les plus-values

« À quelle sauce va-t-on être mangé sur le plan fiscal  ?  », s’inquiètent toujours les futurs cédants. Les enjeux sont souvent importants en termes d’impôt sur les plus-values. “Nous disposons de tous les outils juridiques et fiscaux pour gérer correctement la fiscalité de la transmission”, rassure Christophe de Langlade, avocat au barreau de Compiègne, expert en droit agricole. Selon la valeur des éléments transmis, les plus-values réalisées à l’occasion d’une transmission d’exploitation agricole sont totalement ou partiellement exonérés d’impôt sur le revenu et de CSG(1). Si le chiffre d’affaires n’excède pas 250 000 euros durant les deux ans qui précèdent la cession, l’exonération est totale. S’il dépasse ce montant, une exonération dégressive est applicable. Les plus-values immobilières à long terme sont exonérées en fonction de la durée de détention des bâtiments d’exploitation, avec une exonération totale au bout de quinze ans et seules les plus-values immobilières à court terme sont imposables. En matière de CSG, l’exonération est totale lorsque la cession est inférieure à 300 000 euros. Entre 300 000 et 500 000 euros, l’exonération est progressive.

« La réponse n’est jamais la même car de nombreuses variables entrent en ligne de compte : régime d’imposition du cédant, type de structure, modalités de cession, éventuel montant de la cession, montage sociétaire… », indique Gautier Deramond de Roucy. Les spécialistes élaborent des schémas qui limitent fortement le coût de la cession. L’enjeu est de taille : mal gérées, les seules plus-values professionnelles peuvent entraîner des prélèvements importants, représentant parfois jusqu’à 30 % de leur montant. Là aussi, plus on anticipe, mieux ça vaut. S’y prendre à l’avance va également permettre de prévenir les propriétaires dans les délais et de leur présenter un successeur. Le preneur d’un bail rural qui part en retraite doit en aviser son propriétaire au minimum 12 mois à l’avance pour un bail de 9 ans. Pour un bail de 18 ans, ce délai passe à 18 mois. «  Si la ferme compte 25 propriétaires de 10 hectares chacun, c’est autant de propriétaires qu’il faut convaincre de céder le bail ou de consentir un nouveau bail », illustre Franck Pottier. L’ensemble de ces démarches prend du temps. Dans le cas d’une transmission familiale, le Code rural accorde la cession du bail à un descendant. Toutefois il faut obtenir l’accord écrit du propriétaire.

En cas de donation, le pacte Dutreil permettra d’alléger le coût fiscal de la transmission. Le dispositif permet en effet un abattement de 75 % de la base de calcul des droits de donation. « Si je donne 400 000 euros de parts sociales, seulement 100 000 euros entreront dans le calcul des droits de donation  », indique Franck Pottier. Cette exonération est subordonnée à plusieurs engagements, en particulier l’obligation pour l’un des associés d’exercer son activité à titre professionnel et principal durant au moins trois ans. « Si un exploitant donne 60 % de ses parts à son fils dans le cadre du pacte Dutreil et que celui-ci continue de travailler à l’extérieur, l’agriculteur associé donateur et signataire du pacte devra lui-même poursuivre son activité agricole pendant trois ans pour remplir les conditions de ce dispositif, sauf si le fils revient de façon permanente sur l’entreprise. Si on active ce dispositif à 57 ans, c’est bien, à 62 ans c’est moins bien . »

Sécuriser la transaction en prenant toutes les précautions

Reste un point crucial  : le montant de la cession. Le prix des cessions obéit à la loi du marché et celui-ci reste tendu. Dans les exploitations de la moitié nord de la France, la valeur de l’exploitation reste fortement influencée par un prix à l’hectare, qui comprend la valeur du matériel, des DPB(2) et des éléments d’actifs. “ Le pas-de-porte est interdit dans le cadre d’un bail rural classique ”, prévient Christophe de Langlade. Si le fait est établi, l’article 411-74 du Code rural prévoit des sanctions pénales et la restitution des sommes versées avec majoration des intérêts de retard. Ces situations peuvent survenir près de 30 ans plus tard, notamment suite à un congé délivré par le propriétaire, avec un impact très lourd sur l’exploitation. “ Ces situations accélèrent le développement du bail cessible, qui est le seul outil pour sécuriser la transaction, indique le spécialiste. Si l’on voulait limiter ces pratiques, pourquoi ne pas donner plus de souplesse dans les prix du fermage ? ” Le sujet fait débat.

« Aujourd’hui, de nombreuses cessions se réfèrent à des prix de marché identiques à ceux d’il y a dix ans. C’est oublier que les rentabilités ont baissé  », prévient Franck Pottier, notamment avec la réduction des indemnités compensatoires (DPB). Le recours à un expert agricole et foncier agréé permet d’évaluer finement la valeur de l’exploitation en combinant plusieurs méthodes. Cela évitera les litiges. Chacun a en tête des exemples de transmissions donnant lieu à des querelles familiales. En famille, le régime des donations permet de transmettre une exploitation à un enfant sans léser le reste de la fratrie. Pour Franck Pottier, « la bonne approche c’est de réunir le repreneur, le cédant et sa famille afin d’exposer à tous le schéma de transmission et parvenir à un consensus, appellé valeur d’équilibre ».

(1) CSG : Contribution sociale généralisée.(2) DPB : Droits à paiements de base.
La règle d’or, c’est l’anticipation. Plus on anticipe, plus on aura les moyens de réagir et de mettre en place la meilleure stratégie à adopter
Franck Pottier, responsable du conseil en patrimoine chez Cerfrance Champagne-Nord-Est-Île-de-France

Veiller à informer la Safer

L’aval du contrôle des structures et des Safer sont deux étapes clés pour transmettre avec succès son exploitation. Les transmissions sont soumises à autorisation préalable du contrôle des structures. Dans chaque département, une commission départementale d’orientation agricole (CDOA) examine de près les agrandissements d’exploitation, soucieuse de maintenir des tailles d’exploitation à taille humaine. Les repreneurs doivent justifier d’une capacité ou d’une expérience professionnelle et les pluriactifs doivent se conformer aux règles en vigueur. Leurs revenus extra-agricoles ne doivent pas excéder 3120 Smic horaire, soit 31293 euros bruts.

Au bout de deux mois, une non-opposition vaut consentement

Quant aux Safer(1), la loi leur accorde un droit de regard sur l’ensemble des cessions, onéreuses ou gratuites. Les cessions de terrains à usage agricole, de bâtiments d’exploitation situés en zone agricole, de bâtiments d’habitation, de DPB et de parts de sociétés agricoles sont concernées par cette obligation. Il appartient au cédant d’en informer la Safer par écrit. À l’expiration du délai de deux mois, une non-opposition vaut consentement. Le non-respect de cette obligation d’information autorise la Safer à faire annuler les actes et à se substituer à l’acquéreur. Une arme que l’organisme n’hésite pas à utiliser, dans l’objectif de réguler le marché du foncier agricole. “Elle perçoit des honoraires en fonction du montant des transactions qu’elles contrôlent”, précise l’avocat Christophe de Langlade.

(1) Safer : Société d’aménagement foncier et rural.

Des aides à la transmission

Trois ans avant leur départ en retraite, les cédants sont tenus de remplir un formulaire remis par la MSA : la déclaration d’intention de cessation d’activité (Dicaa). Remplir ce document permet de prétendre à des aides : aide à la réalisation d’un diagnostic de l’exploitation (plafonnée à 1500 €), aide à la transmission si l’exploitation est inscrite au Répertoire départ installation (4000 €) et aide en cas de transmission globale du foncier (3000 €). Une prise en charge du conseil avant la transmission existe également, dans la limite de 1500 euros.

Bientôt une vague de départs en retraite

Au regard de la pyramide des âges des agriculteurs, les prochaines années devraient voir de nombreuses exploitations changer de main. Aujourd’hui déjà, un quart des chefs d’exploitation a plus de 60 ans. “Dans la région Hauts-de-France, dans les cinq ans, nous estimons qu’un millier de départs auront lieu chaque année. C’est une vague très importante”, souligne Blandine Lestoquoy, conseillère spécialisée en transmission à la chambre d’agriculture des Hauts-de-France. Les transmissions ne concernent pas que les retraités. "En 2014, 45 % des cessations ont concerné des agriculteurs n’ayant pas l’âge requis pour partir en retraite", indique Lea Radzik, aux chambres d’agriculture France. Cet afflux modifie les profils des cédants. Si ces derniers sont souvent acquis à l’intérêt d’un accompagnement juridique, économique et technique, ils sont de plus en plus nombreux à solliciter un accompagnement humain. Dans les Hauts-de-France, les chambres d’agriculture organisent des formations sur ce sujet. “Nous aidons les cédants à se faire à l’idée de céder, à entreprendre de nouveaux projets, à construire un nouveau projet de vie, à lâcher prise, commente Blandine Lestoquoy. Pour beaucoup, le choix du repreneur va à celui qui garantit la pérennité de l’exploitation à laquelle ils ont consacré leur vie.”

C. B.

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