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En chiffres
Les modes de détention du foncier agricole évoluent

L’analyse livrée fin mai par la FNSafer sur les marchés fonciers ruraux montre que si les prix ont peu évolué sur un an, certaines tendances se confirment quant à la façon dont les agriculteurs contrôlent leurs terres. Fermage préalable à l’achat, recours aux sociétés… il faut s’adapter à des prix tendanciellement plus élevés et à une demande somme toute importante.

La conjoncture agricole est un moteur puissant du marché des terres et des prés. Il n'a donc pas enregistré de hausse des prix en 2016 : «la baisse des taux d’intérêt ne suffit pas à contrecarrer l’effet de la chute des revenus agricoles », a expliqué Robert Levesque, directeur de Terres d’Europe-Scafr, le 30 mai, lors de la présentation en conférence de presse des résultats annuels de l’observatoire des prix des terres agricoles. À 6030 euros l'hectare en moyenne, les prix moyens globaux demeurent quasiment stables par rapport à 2015. Dans les zones de grandes cultures, où la terre vaut en moyenne 7460 euros l'hectare, ils sont même en retrait de 0,9%.
Il n’empêche. Sur le long terme, les prix des terres agricoles ont tendance à augmenter. « En valeur constante, ils ont doublé entre 1950 et 2016 », indique Robert Levesque. Le foncier agricole attire, comme en témoigne le volume des surfaces échangées, qui a gagné 4,6 % à 358 000 hectares. Une partie de ces hectares, faible mais en hausse, sort de l’agriculture. Les acquisitions se font sous des formes un peu différentes qui tiennent compte de la charge financière importante que le foncier fait peser sur les exploitations. Quatre points pour y voir plus clair.

1- Un foncier agricole qui tend à s’amenuiser

« De nouveau, nous observons une pression sur les terres agricoles liée à l’artificialisation et ce, malgré les différentes lois qui ont pu être votées. » En conférence de presse le 30 mai, Emmanuel Hyest, président de la FNSafer, s’est montré relativement inquiet. «Quand on disait il y a deux ans que la crise nous avait aidés à réguler le prix des terres, on ne se trompait pas, a-t-il ajouté. La régulation est plus que jamais nécessaire et indispensable. » Selon les chiffres de la FNSafer établis avec le ministère de l’Agriculture, les ventes de biens agricoles destinés à l’urbanisation ont augmenté entre 2016 et 2017 de 22 % en nombre et de 24 % en surface. Par ce biais, 28 000 hectares agricoles ont disparu l’an passé pour un montant de 4,6 milliards d’euros. Pour la FNSafer, les corrélations entre le marché des terres agricoles destinées à l’extension urbaine et les terres réellement artificialisées laissent penser que 50 000 à 60 000 hectares seraient en réalité perdus pour l'agriculture chaque année. C'est à peu près le même niveau qu'au début des années 2000.
Contrairement à ce que l’on peut imaginer, ce ne sont pas les zones commerciales ou autres zones d’activité qui consomment le plus de surface, mais le marché de l’habitation. Les acquisitions sont principalement le fait de personnes physiques qui, après le fort recul de 2012, reprennent leurs achats depuis 2015. La faiblesse des taux d’intérêt associée à une légère embellie économique n’y est pas pour rien.
Les prix des terres globalement un peu plus élevés dans les régions de grandes cultures sauvent probablement une partie des hectares : « plus le terrain est peu cher, plus il est consommé », observe Emmanuel Hyest. Ainsi, c’est dans la Creuse que les maisons absorbent le plus de terrain agricole.

2- Les terres louées, une forme de placement

Certes, les prix moyens des terres agricoles ont stagné en 2016. Mais en disséquant un peu ce vaste marché, on s’aperçoit que le sous-secteur des terres et prés loués a bénéficié lui d’une conjoncture plus favorable. Les prix sont en hausse moyenne d’1,9 % à 4550 euros l'hectare. Toutes les zones sont concernées. En régions de grandes cultures, les prix profitent ainsi d’une embellie de 2,2 % à 5770 euros l'hectare. Pour Robert Levesque, « on assiste à une inversion de tendance. Car depuis 1995, le prix des terres libres a toujours augmenté plus vite que celui des terres louées ». La raison ? Dans un contexte où la rémunération des placements classiques comme le livret A est faible, « le rendement locatif reste intéressant, ajoute le spécialiste. Ça bouleverse la donne ». Très variable, ce rendement est à moins de 2,6 % en moyenne en Ile-de-France ou en Champagne-Ardenne, mais il monte à plus de 3,8 % dans la Somme, en Vendée ou en Côte-d’Or. Pour Emmanuel Hyest, un autre phénomène pourrait entrer en jeu : « Acheter des terres louées permet de passer outre le droit de préemption des Safer, ce qui peut être un plus. Nous savons que des terres sont affichées louées alors qu’elles sont en réalité libres. »

3- Le foncier plus difficile d'accès sans une période de fermage

En parallèle de cette hausse du prix des terres louées, le marché de la consolidation de l’assise foncière, qui recense les achats réalisés par les agriculteurs fermiers, se fait plus actif. Il a augmenté ces 23 dernières années de 32 %, pour monter à 163 900 hectares. Autrement dit, de plus en plus d’agriculteurs louent les terres avant de les acheter, une façon, entre autres, de retarder l’acquisition qui pèse très lourd dans une exploitation. De fait, le marché de l’achat en direct pour agrandissement et installation affiche une baisse de 22 % par rapport à 1993. Il reste tout de même le premier en surfaces, puisqu’il représente 56 % des échanges.

4 – Un rôle accru des sociétés

Les chiffres montrent également un développement du recours aux sociétés. En moins d’une vingtaine d’années, les structures de type SCEA, SA ou SARL ont ainsi fortement progressé : elles ne détenaient que 6,5 % de la SAU en 2000 contre 11,3 % en 2013. Ces structures peuvent être une porte d’entrée pour des personnes non agricoles qui veulent investir. « Elles détiennent du capital pour recevoir des revenus mais ne participent pas aux travaux d’exploitation », souligne Robert Levesque. « De plus en plus souvent, il y a un partage des revenus avec des co-héritiers », ajoute Emmanuel Hyest. Pour la FNSafer, ce processus peut permettre d’alléger le poids du foncier pour l’agriculteur. Dans le même temps, une autre tendance s’affirme : le développement des sociétés de portage du foncier. Alors qu’elles étaient presque absentes du marché en 1993, elles font désormais jeu égal avec les sociétés d’exploitation agricole. « Le capital foncier est de plus en plus distinct du capital d’exploitation », résume la FNSafer dans son document sur le prix des terres. Ces sociétés de portage peuvent faire intervenir des capitaux extérieurs et peuvent constituer une porte d’entrée pour de nouveaux acteurs. «On a une très forte demande des investisseurs pour du foncier agricole, observe Emmanuel Hyest. Ce n'est pas pour mettre à bail, ce qui serait positif et permettrait d'aller chercher des hors cadre familial, mais c'est pour être détenteur de l'exploitation du foncier." Il s'agit de structures de type assurance-vie ou fonds de pension, qui ont beaucoup à investir. Pour le responsable, le phénomène est appelé à se développer et ne peut être positif qu’à condition qu’il soit organisé. À bon entendeur…

"On a une très forte demande des investisseurs pour du foncier agricole"

La régulation des ventes de parts sociales, un sujet épineux

Rappelons que la loi relative à l’accaparement des terres agricoles et au développement du biocontrôle voté mi-février aurait pu donner davantage de pouvoirs aux Safer pour contrôler les ventes de parts dans les sociétés détentrices de foncier. Elle prévoyait d’étendre le droit de préemption des Safer aux ventes partielles de parts sociales. Approuvée par le Parlement, elle a été retoquée mi-mars par le Conseil constitutionnel. Motif : elle portait atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. Le sujet n’est pas clos pour autant. Un certain nombre d’acteurs souhaiterait une nouvelle loi sur le foncier.

En chiffres

Des hectares mais peu de valeur

358 000 ha agricoles vendus en 2016, qui représentent 62 % du marché de l’espace rural.

4 milliards d’euros, valeur globale des ventes de terres agricoles, soit 17 % seulement du marché de l’espace rural.

4,5 milliards, valeur générée par les 28 000 ha artificialisés.

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