Bail rural : quelle mise à disposition de foncier agricole choisir ?

Il existe une multitude de contrats permettant de mettre à disposition du foncier au profit d’une exploitation agricole. Plus ces contrats sont contraignants pour le propriétaire, plus ils sont protecteurs pour l’exploitant. Panorama des différents baux et contrats possibles entre propriétaire terrien et agriculteur.

Le bail à ferme, le plus connu et le plus craint par les propriétaires

Le bail à ferme est strictement encadré par le code rural, qui prévoit notamment :

• sa durée de 9 ans, reconductible de 9 ans en 9 ans ;
• sa transmissibilité : uniquement au conjoint, partenaire de Pacs et aux descendants (pas au gendre, ni à la belle fille, ni au neveu, ni à la cousine) ;
• ses causes de résiliation : sous-location, cession de bail interdite, deux défauts de paiement, changement de destination, agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ;
• ses causes de non-renouvellement : soit la reprise par le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs ou ses descendants, soit l’âge du fermier ;
• le droit de préemption du fermier, c’est-à-dire le droit d’acheter en priorité les biens loués lorsqu’ils sont vendus (Toutefois, les membres de la famille jusqu’au 3° degré du propriétaire sont plus prioritaires que le fermier). En revanche, quand ils sont donnés, le fermier n’a aucune priorité ;
• l’interdiction d’un pas-de-porte ;
• une indemnité due par la propriétaire au locataire, dite "indemnité au fermier sortant pour amélioration", lorsque ce dernier a amélioré les biens loués. La formule de calcul de cette indemnité est fixée assez précisément aux articles L411-71 et suivants, à condition d’avoir respecté une procédure d’information du bailleur et conservé des preuves.
• l’encadrement de son loyer (dit fermage) par un barème préfectoral. Tous les barèmes sont consultables ici

Le bail de petites parcelles

En dessous d’un seuil différent dans chaque département, certaines contraintes du bail à ferme ne sont pas applicables aux petites parcelles qui ne présentent pas un enjeu important pour l’exploitation.

Le bail à long terme

Le bail à long terme est un bail à ferme, avec les mêmes caractéristiques que le bail à ferme, seulement il a une durée de :

• 18 ans, renouvelable de 9 ans en 9 ans ;
• ou de 25 ans, non renouvelable. Et voilà tout son intérêt pour le priopriétaire. Au terme du bail, le bailleur n'a pas besoin de se justifier d’un droit de reprise ;
• ou égal à la carrière du locataire. Concrètement, lorsque le fermier atteint l’âge légal de la retraite, qu’il la prenne ou pas, le bail prend fin. Comme pour le bail de 25 ans, au terme du bail pas besoin pour le bailleur de justifier d’un droit de reprise ou d’un motif de résiliation.

Les baux ruraux à long terme de 25 ans et de carrière sont prisés, car ils ne sont pas transmissibles aux membres de la famille du locataire, ce qui rassure les propriétaires, tout en garantissant aux fermiers une certaine stabilité.

Dans la plupart des départements, le fermage de ces baux est majoré de 10 à 20 %.

Autre avantage fiscal très attractif : les biens loués par bail à long terme bénéficient d’une exonération fiscale lors de la transmission par donation ou succession.

Lire Bénéficier des avantages fiscaux des baux à long terme

Le bail rural cessible

Le bail rural cessible hors cadre familial est, comme le bail rural à long terme, strictement encadré par le code rural, mais il tente d’en atténuer quelques excès :

• sa durée est d’au moins 18 ans, renouvelable de 9 ans en 9 ans ;
• sa transmissibilité : comme son nom l’indique, c’est le point fort de ce type de bail, il est transmissible hors cadre familial. C’est un atout pour le fermier qui pourra valoriser ce droit auprès de son repreneur. À l’inverse, cette transmissibilité à un inconnu freine les propriétaires, qui ne peuvent s’y opposer qu’avec un juste motif, validé par le tribunal paritaire des baux ruraux.
• l’autorisation d’un pas-de-porte : puisque le repreneur bénéficie des droits au bail et à indemnité au fermier sortant pour amélioration de son prédécesseur, il les acquiert par un pas-de-porte.
• son non-renouvellement. Si le bail n’est pas renouvelé à la demande du bailleur, ce dernier paie au preneur une indemnité d’éviction, comme dans un bail commercial. Cette indemnité correspond à la dépréciation du fonds du preneur, les frais de déménagement et de réinstallation.

Le bail à clause environnementale ou bail rural environnemental (BRE)

Le bail rural environnemental (BRE) est un bail à ferme ou à long terme, cessible ou pas, qui comporte des engagements environnementaux. Seules certaines obligations, énumérées à l’article R411-9-11-1 du code rural, peuvent être imposées. En cas de non-respect, le bail peut être résilié.

En raison de cette contrainte environnementale, le fermage peut être inférieur au barème départemental.

Le bail à métayage

Le bail à métayage est un bail à ferme ou à long terme, cessible ou pas, dont le loyer n’est pas fixe mais proportionnel à la récolte. D’après le code rural, cette proportion ne peut pas excéder un tiers, toutefois certains arrêtés préfectoraux dérogent au tiercement dans des conditions précises.

Il perdure essentiellement pour les cultures pérennes : vignes, oliveraie, châtaigneraies…

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est de fait un bail à long terme, puisque sa durée est comprise entre 18 et 99 ans, mais il ne bénéficie pas de l’exonération fiscale des baux ruraux à long terme.

Son principal atout est que le bailleur ne doit pas au locataire d’indemnité pour amélioration, à la sortie qu’une étable ait été édifiée, un verger ou une vigne plantés.

Le bail à construction

L'objet du bail à construction est de louer un terrain sur lequel le locataire est tenu de construire, par exemple un bâtiment agricole, répondant à des caractéristiques prévues dans le contrat. Le bâtiment en question devenant la propriété du bailleur au terme du contrat, avec indemnité pour amélioration ou pas. On comprend donc le nouvel intérêt porté à ce contrat dans le cadre de l’installation de panneaux photovoltaïque sur nouveau bâtiment.

La convention de mise à disposition Safer

Dans le cas d'une convention de mise à disposition, le propriétaire mandate la Safer qui se charge de choisir le locataire, en prélevant une petite commission au passage ; comme le ferait une agence immobilière. Le mécanisme est notamment pertinent : en attendant la finalisation d’une vente des parcelles ou quand un fermier durable n’est pas encore identifié, suite à un décès de l’exploitant par exemple. Le montant du fermage reste dans la fourchette de l’arrêté préfectoral.

Le prêt à usage dit aussi "commodat"

Le commodat, ou prêt à usage, est un contrat par lequel un propriétaire met à disposition des terres et ou bâtiment selon des clauses dont ils conviennent librement, à une seule condition qu’il n’y ait aucun loyer, aucune contrepartie. C’est un contrat strictement gratuit.