Bail rural : quel calcul du montant du fermage dans chaque département ?
Le montant du loyer d'un bail à ferme ou à long terme ne devrait pas dépendre du marché, mais de l'arrêté préfectoral en vigueur, en fonction des caractéristiques des biens loués et des conditions du bail. Retrouvez votre arrêté préfectoral sur notre carte interactive.
Le montant du loyer d'un bail à ferme ou à long terme ne devrait pas dépendre du marché, mais de l'arrêté préfectoral en vigueur, en fonction des caractéristiques des biens loués et des conditions du bail. Retrouvez votre arrêté préfectoral sur notre carte interactive.
[Avec la collaboration de Gaétan Merminod et Nathalie Marchand]
- Retrouvez l’arrêté préfectoral de votre département
- Comment calculer le fermage des terres cultivables ?
- Comment calculer le fermage pour les productions spécialisées ?
- Comment calculer le fermage des cultures pérennes ?
- Comment calculer le fermage des bâtiments agricoles ?
- Quelle majoration du fermage pour les baux à long terme ?
- Comment calculer la variation annuelle du fermage ?
- Fermage hors barème, comment le négocier ou le contester ?
Retrouvez l’arrêté préfectoral du fermage dans votre département
L’une des obligations du statut du fermage réside dans l’encadrement de son loyer. Chaque département fixe en concertation avec la profession agricole, une fourchette de fermage, c’est-à-dire un minimum et un maximum.
Pour retrouver tous les arrêtés préfectoraux liés au bail rural, Reussir.fr vous présente une carte où retrouver le lien vers l’arrêté préfectoral du département qui vous intéresse.
Lire aussi : Faut-il régionaliser l’indice des fermages ?
Comment calculer le fermage des terres cultivables ?
La fourchette encadrant le loyer des terres cultivables est différente bien sûr en fonction de la qualité agronomique des terres. Dans certains départements d’autres critères sont pris en compte : la forme de la parcelle, sa taille, son accessibilité, l’accès à l’eau, la présence d’habitation à proximité, l’enneigement rendant inaccessible la parcelle plusieurs mois…
Concernant les cultures pérennes (vigne, arboriculture, châtaigneraie, noyeraie…) le fait que la parcelle soit incluse dans une zone d’appellation est pris en compte également.
Chaque arrêté préfectoral a sa propre formulation, certains arrêtés sont très simples d’autres plus complexes, afin d’être plus précis et personnalisable. Le plus souvent, le tarif est affiché à l’hectare et parfois par points.
Exemple simple d'encadrement du fermage des terres cultivables
En 2024, dans la plaine dijonnaise, le fermage des terres cultivables de première catégorie devait être compris entre 133,41 et 177,89 €/ha/an.
Exemple d'encadrement du fermage des terres cultivables par points
En Loir-et-Cher, le barème fonctionne par points. Le nombre de points dépendant de la qualité agronomique. L’hectare d’une parcelle de 110 points correspondait, en 2024 à : 1 à 30 points x 0,819 €/point + 31 points à 70 points x 1,872 €/point + 40 points x 2,223 €/point = 24,57 + 74,88 + 88,92 = 188,37 €/ha/an.
Par ailleurs, l’arrêté plafonne en Beauce le loyer à 232,83 € et le fixe au minimum à 60,14 €/ha/an.
Les parcelles louées par bail environnemental ne sont pas tenues de respecter le loyer minimum. Ainsi, le bailleur peut même les louer à un tarif inférieur.
Lire aussi : Découvrir le bail rural à clauses environnementales
Comment calculer le fermage pour les productions spécialisées ?
Le kiwi dans les Landes, les activités équestres dans le Loiret, les châtaigneraies pacagées en Haute-Corse, ont leur propre barème de fermage. Renseignez-vous auprès des Directions départementales des territoires, les plus spécialisés dans ces productions. En effet, si votre département n’a pas de barème pour ce type de culture ou d’élevage, les bailleur et preneur peuvent se référer à l’arrêté d’un autre département.
Exemple simple de barème de fermage pour les productions spécialisées
En Dordogne, une plantation de noyers a un loyer différent en fonction de sa densité de plantation.
Exemple de barème de fermage pour les productions spécialisées variable dans le temps
Dans les Landes, les terres ayant vocation à être plantées en kiwi sont louées :
- à un certain tarif les 4 premières années, durant lesquelles il n’y a quasiment pas de production ;
- à un tarif plus élevé quand la plantation entre pleinement en production.
En revanche, une plantation de kiwi, déjà plantée par le bailleur ou un précédent exploitant est louée à un tarif largement supérieur.
Comment calculer le fermage des cultures pérennes ?
Depuis 1995, le montant des fermages doit être exprimé en monnaie. Toutefois, pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles ou agrumicoles ou par accord entre les parties, les fermages peuvent être fixés en denrées. Dans ce dernier cas, il convient de convertir la quantité de denrées en euros, en fonction de la cotation de la denrée.
Par exemple en Tursan, l’arrêté 2024 prévoyait une fourchette de 447,35 €/ha à 782,87 €/ha ou de 4,1 ou 7,2 hl/ha à 103,24/hl, ce qui est à quelques dizaines d’euros près même équivalent.
Par exemple en Quincy-Reuilly, l’arrêté 2024 prévoyait un tarif de 96€/hl et 73,85 €/quintal de raisin.
Certains départements, comme le Pas-de-Calais par exemple, continuent dans leurs arrêtés à indiquer une conversion denrée monnaie, pour les baux anciens qui sont toujours en cours d’exécution.
Lire aussi : Loyers des baux ruraux : bien distinguer le fermage du métayage
Comment calculer le fermage des bâtiments agricoles ?
Les bâtiments agricoles ont leur propre barème, exprimé en mètres carrés ou nombre de places ou UGB logée, pour l’élevage. Souvent le tarif varie en fonction des équipements incorporés : des logettes grand confort, des caillebotis, le type de salle de traite, trottoir autonettoyant, du nombre de places, de la capacité et de la nature de la fosse etc. À ce titre, l’arrêté préfectoral des Côtes d’Armor est particulièrement précis.
Les équipements intérieurs ou extérieurs, et d’une manière générale tous les biens meubles ou facilement démontables sans dégradation pour l’immeuble, ne sont pas compris dans les valeurs locatives.
Exemple de calcul du fermage des bâtiments agricoles surfacique
Dans les Alpes-Maritimes, en 2023, le fermage d’un tunnel enterré était compris entre 0,44 € et 0,83 €/m2/an.
Exemple de calcul du fermage des bâtiments agricoles par place
Dasn l'Aveyron, en 2024, le fermage d'un bâtiment d'élevage était compris entre 2 et 56 €/UGB.
Ces arrêtés ne sont pas forcément republiés chaque année. Il faut parfois alors partir du dernier barème connu et lui appliquer l’évolution de l’indice des fermages.
Quelle majoration du fermage pour les baux à long terme ?
La plupart des arrêtés prévoient une majoration de fermage pour les baux à long terme : + 10 % pour les baux de 18 ans et + 15 % pour les baux de 25 ans et de carrière, dans les Pyrénées-Atlantiques mais + 4 % pour les baux de 12 ans, + 8 % de 15 ans, + 20 % de 18 ans et + 22,5 % pour les baux de 25 ans, contenant une clause de tacite reconduction, dans le Cher.
Lire aussi : Bénéficier des avantages fiscaux des baux à long terme
Comment calculer la variation annuelle du fermage ?
Depuis 2009, l’évolution des fermages est devenue nationale et non plus départementale. L’indice des fermages en base 100 en 2009 évolue désormais à hauteur de 60 % en fonction de l’évolution du revenu brut d’entreprise agricole à l’hectare constaté sur le plan national au cours des cinq années précédentes. Et pour 40 % en fonction de l’évolution du niveau général des prix de l’année précédente. L’indice national du fermage est publié généralement courant juillet de l’année n pour l’année n+1.
Lire aussi | Indice des fermages 2024 : comment calculer le prix de location des terres ?
Fermage hors barème, comment le négocier ou le contester ?
Lors de l’établissement du bail, le montant du fermage peut faire débat entre le bailleur et le preneur. Pour définir le loyer le plus juste possible, les parties peuvent s’en remettre à un expert foncier agricole, qui, par la même occasion, établira un état des lieux, indispensable pour de bonnes relations entre bailleur et preneur.
Trouver un expert foncier agricole : liste officielle du Conseil national des experts fonciers agricoles et forestiers
Le montant de fermage excessivement bas ou excessivement haut peut être contesté, par le bailleur, comme le preneur. On entend par excessif : plus ou moins 10 % de la référence départementale. Toutefois, la fenêtre de contestation est très limitée : elle ne peut intervenir devant le tribunal paritaire des baux ruraux qu’au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail. Autrement dit, lors de la troisième année du bail ou de la troisième année d’un renouvellement du bail initial.
Pour aller plus loin : tous nos articles sur les baux ruraux
