Bien choisir le régime fiscal d’une location
Lors d’une acquisition immobilière à but locatif, l’investisseur peut choisir la location en vide ou meublée. Il doit tenir compte de la fiscalité qui s’appliquera.
Lors d’une acquisition immobilière à but locatif, l’investisseur peut choisir la location en vide ou meublée. Il doit tenir compte de la fiscalité qui s’appliquera.
L’achat d’un bien immobilier permet de se constituer un patrimoine en bénéficiant de revenus complémentaires. Lorsque ce bien ne bénéficie d’aucun dispositif fiscal, le propriétaire bailleur a la liberté de modifier le type de location du logement. Il est cependant important d’en mesurer les avantages et inconvénients ainsi que les risques fiscaux.
La location vide
Les revenus tirés de locations en vide sont soumis à la catégorie des revenus fonciers au titre de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le résultat imposable est déterminé soit par le régime simplifié d’imposition (micro-foncier), soit par le régime réel.
Lorsque les recettes brutes sont inférieures à 15 000 €, le contribuable peut bénéficier du régime micro-foncier qui n’impose que 70 % des recettes. Toutefois, ce régime d’imposition ne peut s’appliquer dans certaines situations, par exemple pour un immeuble bénéficiant d’un dispositif fiscal de type Périssol, Robien ou Borloo.
Le régime réel permet au contribuable de déduire de ses loyers le montant de certaines charges réelles. Les dépenses pouvant être prises en considération sont régies par l’article 31 i du Code général des impôts. Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne peuvent être admises en déduction.
Lorsque le montant des dépenses est supérieur aux loyers, on constate un déficit foncier. Celui-ci, résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunts, s’impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La fraction supérieure à ce montant est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
La location meublée
La loi Alur du 24 mars 2014 est venue encadrer la location meublée. Un décret du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier nécessaire à la location meublée. Les revenus issus de ces locations sont déterminés et imposés selon les règles des Bénéfices industriels et commerciaux ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Le contribuable bénéfice de deux options d’imposition : le régime « micro-BIC » ou le régime réel.
Le régime « micro-BIC » consiste à appliquer un abattement de 50 % sur les recettes brutes des locations. Ce dispositif est applicable uniquement aux recettes brutes inférieures à 32 900 € hors TVA. Cet abattement peut monter jusqu’à 71 % pour les meublés de tourisme.
Le régime réel permet la déduction de toutes les charges afférentes au bien ainsi que des amortissements du bien et de ses équipements. Les déficits constatés par les loueurs meublés non professionnels ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. Les amortissements non imputés sont quant à eux illimités dans le temps.
Les plus-values
Que la location soit vide ou meublée non professionnelle, le contribuable est imposé selon les règles des plus-values immobilières des particuliers. Ce régime des plus-values permet une exonération totale au bout de trente ans.
