L'intérêt du bail cessible

S'ASSURER DE LA VALIDITÉ DU BAIL

Pour pouvoir s'appliquer, ce bail doit respecter deux conditions :

- S'agissant d'un bail de 18 ans, il doit être établi par un notaire (il devra être publié auprès des services de la publicité foncière, sa durée excédant 12 ans).

- Il devra expressément mentionner la volonté des parties de soumettre le contrat aux nouvelles dispositions du code rural régissant le bail cessible. A défaut, la clause autorisant le locataire à céder son bail à des personnes autres que son conjoint ou ses descendants est réputée nulle. En ce cas, le bail se poursuivra mais comme un bail rural à long terme classique, cessible au seul profit des membres du cadre familial.

MONTANT DU FERMAGE

Le montant du fermage est fixé entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte la longue durée de la location, et les minima établis par arrêté préfectoral.

DURÉE DU BAIL ET RENOUVELLEMENT

La durée minimale du bail cessible est fixée à 18 ans, renouvelable pour neuf ans au moins, ce depuis la loi d'orientation agricole du 13 octobre 2014 (auparavant le bail était renouvelable pour cinq ans au moins).

Le motif de non-renouvellement peut être un défaut de fermage constaté par une mise en demeure effectuée par huissier et demeurée infructueuse pendant un délai de trois mois (par dérogation aux règles habituelles du statut du fermage), des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, ou le non-respect des clauses environnementales du bail. L'intérêt de ce bail est que le congé peut également être effectué par le propriétaire sans aucun motif. Toutefois, dans ce cas, il devra verser au fermier une indemnité d'éviction évaluée en fonction du préjudice causé par le défaut de renouvellement qui comprend notamment, sauf à apporter la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur (art. L418-3 du Code rural). Cette indemnité s'appliquera en plus de l'indemnité pour amélioration, ce qui peut s'avérer très lourd financièrement.

MODALITÉS DE LA CESSION DU BAIL

La cession du bail n'est pas soumise à accord du bailleur mais à simple information de ce dernier. Le locataire qui a l'intention de céder son bail doit notifier son projet au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit mentionner l'identité du cessionnaire et la date de la cession projetée. A défaut, la cession sera nulle et le bailleur pourra demander la résiliation du bail.

Si le bailleur entend s'opposer pour un motif légitime au projet du preneur, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai de deux mois. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession. La cession ne peut intervenir au cours du délai de deux mois, sauf accord exprès du bailleur. Enfin, les parties sont libres de prévoir que le bailleur pourra acquérir par préférence le bail cédé isolément.