Comment la loi Sempastous renforce le contrôle sur le foncier

Avant le 1^er janvier 2023, la transmission d’une exploitation agricole sous statut juridique sociétaire n’était pas très différente de celle d’un agriculteur à titre individuel. Le cédant et le repreneur signaient un accord, souvent assorti de conditions suspensives liées à l’obtention de l’autorisation d’exploiter le foncier (Contrôle des structures) et à l’autorisation de l’élevage hors-sol rattaché (réglementation sur les installations classées).

Adoptée le 23 décembre 2021, mais appliquée depuis mai 20232 (ses décrets ont été pris en 2022 et 2023), la loi Sempastous a créé un dispositif réglementaire supplémentaire s’imposant aux sociétés contrôlant du foncier agricole qui veulent réaliser des opérations sur leurs parts sociales. 

Avec la déclaration obligatoire de toute cession de parts sociales, cette loi veut rendre le marché foncier plus transparent et éviter les agrandissements excessifs au regard de certains critères.

Une procédure similaire existe déjà dans le domaine économique : l’Autorité de la concurrence examine les rachats des sociétés, afin d’éviter une trop forte concentration des pouvoirs économiques.

Voici comment fonctionne ce dispositif.

Toute société détenant ou ayant jouissance de biens immobiliers (foncier ou bâtiment) à usage ou vocation agricole, est concernée : Earl, Gaec, GFA, GFR, GFV, SA, SAS, SARL, SASU, SCEA, SCI…

Toute opération, impactant le capital social est concernée : cession, réduction ou augmentation, changement de droit de vote, transformation de la société.

La déclaration des opérations ne peut être réalisée que sur le Portail de télédéclaration des opérations sociétaires de la Safer ⁽¹⁾ (« Portos ») par le bénéficiaire de l’opération ou par son mandataire accrédité (avocat, notaire, centre de gestion…).

Est soumise à un contrôle débouchant sur une autorisation préfectorale, toute opération qui aboutit à la concentration « significative » de foncier entre les mains d’une même personne.

Les surfaces prises en compte sont celles contrôlées par la société bénéficiaire, additionnées des surfaces futures. Il s’agit de surfaces pondérées, c’est-à-dire que des surfaces en équivalent élevage hors sol sont incluses si le schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA) le prévoit.

Une opération peut échapper à contrôle administratif dans quatre situations :

- gestion directe du dossier par la Safer : elle conseille d’être consultée en amont des opérations pour envisager cette éventualité ;

- transmission familiale jusqu’au quatrième degré, uniquement entre des personnes physiques, avec neuf ans d’engagement effectif dans l’exploitation ;

- donation ou succession 100 % à titre « gratuit », sans aucune opération à titre onéreux ;

- cession entre des associés (au moins depuis neuf ans) participant activement à l’exploitation

L’acte de cession des parts peut être passé deux mois après la déclaration, si l’opération n’est pas contrôlable. C’est le cas le plus simple et le plus fréquent.

En cas de contrôle, le délai de première réponse préfectorale est au maximum de quatre mois et dix jours. L’instruction du contrôle est réalisée par la Safer et la DDTM⁽²⁾.

Si les avis sont défavorables, la durée de procédure peut atteindre neuf mois et cinq jours, car deux périodes de recours peuvent s’enclencher.

En cas d’avis défavorable, le bénéficiaire potentiel des parts sociales doit faire des concessions en cédant une partie des biens immobiliers contrôlés par la société visée. Le législateur a ainsi voulu éviter un agrandissement trop excessif aux dépens d’un tiers.

Si le requérant ne propose aucune compensation (cession de foncier ou de bâtiments), il provoque l’annulation pure et simple de l’opération.

S’il veut finaliser l’opération, il va devoir s’engager à libérer une partie du foncier (par vente ou par location à long terme), dont pourra bénéficier un autre agriculteur qui réalise son installation ou qui a besoin de consolider son exploitation, au sens du Contrôle des structures.

Si les propositions ne paraissent pas suffisantes, le requérant peut améliorer son offre une seconde fois, mais avec un délai raccourci (quinze jours au lieu d’un mois).

À l’issue de la procédure de concertation, le préfet rend un verdict définitif. Un avis défavorable annule toute l’opération. L’avis favorable est conditionné au respect d’un cahier des charges. Le demandeur aura six mois pour envoyer les preuves de son application (copies d’actes de vente, d’actes d’échange, de résiliation ou promesse de baux ruraux).

En cas de fausse déclaration constatée par la Safer, l’opération peut être annulée par période d’un an par le préfet, avec une amende au moins égale à 1500 euros allant jusqu’à 2 % de la transaction.

En conclusion, il est conseillé aux exploitants sociétaires voulant transmettre, d’anticiper leurs formalités avec leur repreneur afin de prendre en compte une éventuelle rallonge du délai de transmission. Surtout si leur acquéreur potentiel va dépasser les seuils de concentration excessive. Quant au repreneur, si c’est le cas, il doit préparer des mesures compensatoires compatibles avec son projet de prise de contrôle.