Jurisprudence Bail rural : quel droit de préemption du fermier en cas d’indivisibilité ?

Une décision de la Cour de cassation du 16 avril 2026 vient de préciser les règles du droit de préemption pour un preneur en place dans le cas où un bailleur souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées et revendique une indivisibilité du fonds.

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Des propriétaires veulent imposer un droit de préemption sur l’ensemble des parcelles louées et non louées

Dans l’affaire jugée, un fermier, louant des parcelles de vignes, à l’exclusion des bâtiments d’habitation ou d’exploitation situées sur les parcelles, s’oppose à la vente par le bailleur et sa fille (au profit de laquelle une donation de la parcelle sur laquelle se trouvent les bâtis), de l’ensemble des parcelles. Le fermier conteste l’argument utilisé par les propriétaires selon lequel les biens pris à bail et biens non pris à bail forment un tout indivisible et qu’ils ne peuvent être vendus séparément.

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Quelles limites à l’argument d’indivisibilité du fonds vendu ?

Dans son arrêt, la Cour de cassation rappelle que « lorsqu’il souhaite vendre un fonds comprenant des parcelles louées et des parcelles non louées, le bailleur est tenu de permettre au fermier d’exercer son droit de préemption sur les seuls bien loués, à moins qu’il ne justifie d’une indivisibilité du fonds vendu ».

Seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible 

Cependant la Cour précise que « seuls des biens appartenant à un même propriétaire peuvent constituer un tout indivisible ». Or en l’espèce les biens appartenaient dans cette affaire à des propriétaires distincts. Ils ne pouvaient donc pas invoquer l’indivisibilité pour contraindre le preneur en place à préempter le tout. La Cour de cassation casse ainsi l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 décembre 2024.

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