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Transmettre sans frais ses bien fonciers

En matière de biens ruraux, il existe un dispositif ancien qui permet d’exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers, loués par bail à long terme, ou de parts de GFA dont les biens sont loués par bail rural à long terme. Couplé à une donation en nue-propriété, le bail rural à long terme a un réel attrait fiscal.

Transmettre des terres en nue-propriété, avec un bail de 18 mois minimum dessus, permet de diminuer drastiquement les frais de donation.
© P. Cronenberger
Le dispositif en théorie

Un dispositif permet d’exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers ou de parts de GFA (groupement foncier agricole). Mais cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :

  • le bien doit être loué avec un bail d’une durée d’au moins 18 ans,

  • deux ans doivent s’écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail,

  • l’héritier ou le donataire devra conserver la propriété de ces biens pendant cinq ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l’usufruit ou la nue-propriété du bien),

  • dans le cas de parts de GFA, il y a lieu de cumuler d’autres conditions : les statuts du groupement doivent lui interdire l’exploitation en faire-valoir direct, la totalité des biens du groupement doivent faire l’objet d’un bail rural à long terme, les parts doivent en principe être détenues depuis deux ans (sauf pour les parts attribuées lors de la contribution du groupement).

  • Lorsque la valeur totale des biens transmis n’excède pas 101 897 euros, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.

    Le non-respect de la condition de conservation des biens pendant cinq ans entraîne la déchéance de ce régime de faveur : les droits complémentaires seront dus, majorés des intérêts de retard, sauf dans certaines hypothèses comme notamment l’expropriation pour cause d’utilité publique, la force majeure, l’échange en cas de transfert de l’engagement…

    Le dispositif en exemple

    Un vigneron, père de deux enfants et âgé de 65 ans, est propriétaire en propre de vignes d’une valeur de 700 000 euros. Il souhaite transmettre son exploitation à ses deux enfants, qui reçoivent donc chacun un bien d’une valeur de 350 000 euros.

  • Si le bien est loué par bail rural de neuf ans, chaque enfant va bénéficier d’un abattement de 100 000 euros. L’assiette taxable est donc de 350 000 – 100 000 = 250 000 euros.

  • Total des droits de mutation : 48 194,35 €. Soit un montant de droits pour les deux enfants de 96 388,70 €.

  • Si le bien est loué par bail rural à long terme, la part de chaque enfant va faire l’objet d’une exonération des trois quarts jusqu’à 101 897 euros (reste taxable : 25 474,25 €) puis de 50 % pour le surplus, soit pour 248 103 € (reste taxable : 124 051,50 €). La part taxable est donc de : 149 525,75 €. Chaque enfant va bénéficier d’un abattement de 100 000 euros. L’assiette taxable définitive est donc de 149 525,75 - 100 000 = 49 525,75 euros.

  • Total des droits de mutation : 7 799,50 €. Soit un montant de droits pour les deux enfants de 15 599 €.

  • Si le bien est loué par bail à long terme et transmis en nue-propriété, la part de chaque enfant va être grevée de la valeur de l’usufruit. Vu l’âge du vigneron, son usufruit est évalué à 40 %. Valeur du bien donné pour chaque enfant : 350 000 € - 40 % = 210 000 euros.

  • La part de chaque enfant va ensuite faire l’objet d’un abattement des trois quarts jusqu’à 101 897 euros (reste taxable : 25 474,25 €) et 50 % pour le surplus, soit pour 108 103,00 euros (reste taxable : 54 051,50 €). La part taxable est donc de 79 525,75 €. Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 euros. Aucun droit ne sera dû.

    Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

    repères

    La présence d’un bail à long terme (au minimum 18 ans) sur un bien rural permet d’obtenir une baisse des droits de mutation lors des transmissions. Couplé avec une donation du bien en nue-propriété, ce dispositif revêt un réel intérêt fiscal.

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