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Loi de Finances pour 2019 : la fiscalité pour la transmission des biens ruraux allégée

Le seuil pour l’exonération partielle de droits de mutation des biens ruraux a été relevé. Sont concernés les biens donnés par bail rural à long terme ainsi que les parts de Groupement foncier agricole (GFA) dont les biens sont loués également par bail rural à long terme.

© Assemblée nationale

Auparavant, lorsque la valeur totale des biens transmis n’excédait pas 101 897 € par donataire, ils étaient exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur. Au-delà, le pourcentage était ramené de 75 % à 50 %. Depuis la loi de Finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018), le seuil de 101 897 € est relevé à 300 000 €. Les conditions relèvent des articles 793 et 793 bis du Code général des impôts.

Conditions pour les biens loués

Sont concernés des biens ruraux, c’est-à-dire : terres agricoles, bâtiments d’exploitation (chai, hangar à matériel…) mais également les bâtiments destinés à l’habitation de l’exploitant ou du personnel.
- Le bail doit avoir une durée d’au moins dix-huit ans et être en cours au jour de la donation ou du décès.
- Si le donataire est titulaire du bail, deux ans doivent s’écouler entre le bail et la donation.
- L’héritier ou le donataire doit conserver la propriété des biens pendant cinq ans. Une vente ou donation du bien durant ce délai est donc impossible, quand bien même la mutation ne porterait que sur l’usufruit ou la nue-propriété du bien.

Conditions pour les parts de GFA

Les statuts du groupement doivent lui interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens loués doivent être des biens ruraux.
- Le bail doit avoir une durée d’au moins dix-huit ans et être en cours au jour de la donation ou du décès.
- Si le donataire est titulaire du bail, deux ans doivent s’écouler entre le bail et la donation.
- Les parts doivent avoir été détenues depuis deux ans au moins par le donateur ou le défunt. Ce délai n’est pas exigé lorsque le donateur ou le défunt ont été parties au contrat de constitution du groupement foncier agricole et, à ce titre, ont effectué des apports constitués exclusivement par des immeubles ou des droits immobiliers à destination agricole.
- L’héritier ou le donataire devra en contrepartie conserver la propriété de ces parts pendant cinq ans. Ainsi, aucune vente ou donation de ces parts ne doit intervenir durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l’usufruit ou la nue-propriété des parts.

Cas du non-respect de la conservation des biens pendant cinq ans

Le non-respect de cette condition entraîne la déchéance de ce régime de faveur : les droits complémentaires seront dus, majorés des intérêts de retard. Néanmoins, cette déchéance ne sera pas encourue en cas de décès du donataire, d’expropriation pour cause d’utilité publique, de force majeure, d’échange (transfert sur le bien échangé de la condition de détention quinquennale et valeur au moins égale des biens échangés), d’apport en jouissance à une société civile agricole, ou d’apport pur et simple à un Gaec, de location, mise à disposition ou d’apport en jouissance à un GFA, ou encore de licitation ou partage avec soulte au profit d’un indivisaire. La résiliation du bail dans les cinq ans qui suivent la transmission est en revanche sans incidence sur l’application de l’exonération.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

repères

En cas de donation, il est possible de renouveler l’opération tous les quinze ans, puisque les donations réalisées depuis plus de quinze ans ne sont plus prises en compte fiscalement.

Afin d’optimiser la fiscalité de cette transmission, il peut être également intéressant de transmettre les biens en nue-propriété seulement et de conserver l’usufruit, ce qui permettra de réduire encore l’assiette taxable.

 
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