Transmission du foncier

Louer le foncier avec un bail à long terme

Acheteur et vendeur peuvent avoir un intérêt commun à conclure un bail à long terme. Côté acheteur, cette solution diminue le prix de reprise tout en apportant la sécurité juridique du bail à long terme.
Côté vendeur, elle permet un abattement des droits de succession et une exonération de l´ISF (Impôt sur la fortune).
Abattement sur les droits de succession
Cet abattement est important : les biens sont en effet exonérés des droits de mutation à hauteur des trois quarts (seul un quart est taxé) ou de la moitié de leur valeur sous réserve du respect de certaines conditions.
Cette exonération s´applique à toute transmission à titre gratuit (donation-succession) et quel que soit le degré de parenté des bénéficiaires.
Le montant de l´exonération dépend de la valeur des biens transmis : si celle-ci est inférieure à 76 000 ? l´acheteur bénéficie d´une exonération de 75 %, et si elle est supérieure à 76 000 E d´une exonération de 50 %. Cette valeur de 76 000 ? n´est pas une limite globale, elle est appréciée au niveau de chaque part héréditaire, de chaque année légataire ou de chaque mandataire. Par exemple, s´il y a deux enfants, elle est de 2 x 76 000 ?.

Exonération sur l´Impôt de solidarité sur la fortune
L´exonération sur l´ISF peut être totale ou partielle. Les biens ruraux loués par bail à long terme sont qualifiés de biens professionnels et sont exonérés d´ISF en totalité sous certaines conditions (durée minimum de 18 ans, lien familial avec le locataire, activité principale du locataire).
Lorsque les conditions ci-dessus ne sont pas remplies, les biens ruraux peuvent être partiellement exonérés d´ISF. L´exonération porte alors sur les trois quarts de la valeur des parts si elle n´excède pas 76 000 ? et sur la moitié au-delà de ce seuil.

Cas concret
Prenons par exemple le cas d´un exploitant agricole ayant un patrimoine foncier de 40 hectares en pleine propriété, évalué à 120 000 ?. Cet exploitant a deux héritiers. Lors de la cession de son entreprise, il décide de louer le foncier plutôt que le vendre. Au moment de la transmission (décès ou donation), les abattements sur le patrimoine taxable s´élèveront à 90 000 ? (soit 75 % de 120 000). L´économie sur les droits de succession sera donc de 90 000 ? multiplié par 20 % = 18 000 ?.