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Cinq étapes pour céder une exploitation

La cession d´une entreprise agricole ne s´improvise pas, notamment sur le plan fiscal. Explications de Jean-Marc Bihan Poudec, de l´agence immobilière spécialisée en agriculture, Quatuor Transactions.


Évaluer le bien de l´entreprise
Vous devez tout d´abord évaluer votre entreprise. Cette évaluation doit être réalisée avec votre centre de gestion ou votre expert-comptable. Elle permet de déterminer un prix de vente, qui tient compte des atouts et handicaps de l´entreprise. Beaucoup de vendeurs ont naturellement tendance à surévaluer leurs biens. Un agriculteur ayant mis des années à bâtir sa ferme, à améliorer son cheptel et ses terres, aura du mal à donner une valeur objective. Toute l´expertise consiste justement à approcher du prix du marché.
Analyser les conséquences fiscales de la cession
Avant de vendre votre exploitation agricole, vous devez à l´aide de vos conseillers (centres comptables, experts-comptables) analyser les conséquences fiscales et sociales de la cession : plus-values professionnelles et immobilières, réintégrations fiscales.
La loi de finances 2006 a instauré de nouveaux régimes d´exonération des plus-values professionnelles.
Dans le cas d´une cession-transmission d´entreprise hors départ à la retraite(1) : si la cession porte sur un montant inférieur à 300 000 e vous bénéficierez d´une exonération totale. Au-delà, si la cession est comprise entre 300 000 et 500 000 e l´imposition de la plus-value sera progressive. Sont concernées, les cessions à titre onéreux ou gratuit d´une entreprise individuelle ou branche complète d´activité, ainsi que
les transmissions de l´intégralité des droits ou parts détenus dans une société. Les plus-values sur actifs immobiliers et terrains à bâtir sont exclues de cette exonération.

Dans le cas d´une cession d´entreprise ou de parts sociales au moment du départ en retraite(2) : quel que soit le montant de la cession, vous bénéficiez d´une exonération totale des plus-values professionnelles, hors plus-values sur biens immobiliers. Ce dispositif s´applique aux entreprises individuelles et aux sociétés de personnes ; les sociétés soumises à l´impôt sur les sociétés en sont exclues. Sont concernées, la cession à titre onéreux de l´entreprise (cession de branche d´activité exclue) et la cession de l´intégralité des parts détenues par l´associé. Le cédant doit avoir exercé son activité professionnelle pendant au moins cinq ans, il doit cesser toute activité professionnelle et faire valoir ses droits à la retraite dans l´année qui suit la cession. Le cédant ne doit pas détenir plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices (directement ou indirectement) au sein de l´entreprise cessionnaire. Et ne doit exercer aucune fonction de direction de droit ou de fait.
Lors du départ en retraite, vous bénéficiez désormais d´une exonération totale des plus-values professionnelles, hors plus-values sur biens immobiliers. ©P. Forget

Établir un mandat de vente
Le mandat de vente n´est pas une obligation réglementaire. Il est la base d´une relation entre le vendeur et l´agence immobilière, le notaire. auquel vous avez confié la vente. Le mandat fixe les modalités de celle-ci : les biens à vendre, le prix de vente, les conditions du mandat et obligations des parties.
Rechercher un repreneur et négocier
Le rôle du mandataire de la vente est de rechercher un acheteur capable d´acquérir l´exploitation et de le mettre en relation avec le vendeur. Un travail de sélection est réalisé avec les acheteurs afin de cibler leur recherche selon différents critères : situation géographique de l´exploitation, moyens de production, capacité financière du repreneur. La négociation doit être fondée sur des approches financières ou des faits concrets. L´acheteur doit prendre en compte les éléments économiques mais également les valeurs patrimoniales de l´entreprise comme la qualité du parcellaire et des bâtiments, le potentiel génétique du cheptel, la qualité des terres. La négociation permet de trouver un accord sur le prix mais aussi sur les biens immeubles et meubles à reprendre.
En l´absence d´accord sur le prix, il est toujours possible de trouver d´autres solutions : louer le foncier au lieu de l´acheter, ne reprendre qu´une partie du cheptel ou du matériel, ou encore utiliser un différé de paiement.

Réaliser la vente définitive
Dès accord sur les biens immeubles et meubles à reprendre et le prix, le mandataire de la vente rédige avec les parties un compromis de vente sous conditions suspensives et sécurise ainsi la transaction. Il accompagne les parties jusqu´à la vente définitive réalisée par le notaire après que l´ensemble des conditions suspensives aient été levées.
La négociation permet de trouver un accord sur le prix mais aussi sur les biens immeubles et meubles à reprendre. ©J. Danin

Le saviez vous ?
La loi Dutreil de 2003 a introduit pour les sociétés un outil très intéressant : l´engagement de conservation des parts. Dans ce document, les associés s´engagent à donner ou transmettre leurs parts à des personnes qui s´engagent à les conserver pendant six ans. Ils bénéficient ainsi d´une exonération de la valeur de la part de 75 % au moment de la cession. Cette exonération est valable en cas de donation et en cas de décès. Il s´agit d´une option : au pire si les personnes ne continuent pas pendant six ans, vous payez des droits normaux.


(1) Article 238 quindeciès du CGI (Code général des impôts).
(2) Article 151 septiès A du CGI.
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