Pourquoi le bail à métayage persiste en viticulture

Le bail à métayage⁽¹⁾ conserve des adeptes en viticulture et quelques-uns en arboriculture (châtaigneraie, oliveraie…). Si les propriétaires privés y trouvent le moyen de rester partie prenante à l’activité agricole, les sociétés d’exploitation ou les coopératives, propriétaires de parcelles plantées, s’assurent grâce à ce système d’une partie de leurs approvisionnements.

En effet, ce type de location est un bail rural spécifique au regard du loyer puisque son loyer n’est pas fixe, mais variable en fonction de la récolte : plus il y a de raisin plus le loyer encaissé par le bailleur est élevé. Si en revanche le gel ou la sécheresse anéantissent la récolte, le bailleur n’aura pas de loyer.

Un loyer très variable selon les récoltes mais aussi les contrats

La part de la récolte due au bailleur ne peut excéder un tiers, en application de l’article L417-3 al.1 du Code rural. Dans la Drôme, l’arrêté préfectoral consolidé plafonne même la part du bailleur au quart. Par contre en Beaujolais, l’usage est resté à la moitié, malgré la loi, au motif que le logement, le cuvage et autrefois d’autres terres en polyculture-élevage étaient comprises dans le contrat de bail. « Or aujourd’hui, certains contrats restent à moitié, alors que le métayer n’est plus logé, n’a plus de bâtiments d’exploitation et encore moins de terres labourables ou pâturables », dénonce Yves Bonnet, ancien de la section des métayers de la FDSEA du Rhône.

« En pratique en Champagne, la part due au bailleur est comprise, selon si l’on est dans un cadre familial ou non familial, entre 12,50 % et 33 % », constate Mathilde Jonot, juriste au Cerfrance CNEIDF. Il peut s’agir d’une quote-part de récolte, sous-entendue « brute » ou d’une quote-part des bénéfices d’exploitation à la décuvaison. Autrement dit, d’un partage des produits et de certaines dépenses dans les mêmes proportions. Ce loyer peut être versé en nature c’est-à-dire en fruits ou son équivalent en euros.

En Saône-et-Loire et Rhône, les frais de la vendange sont calculés précisément au niveau départemental pour être partiellement remboursés au métayer par le bailleur. « Mieux vaut s’être mis d’accord par écrit dès la rédaction du contrat », préconise Mathilde Jonot. Par conséquent, le preneur tient un registre des recettes et des dépenses communes, qu’il présente annuellement au bailleur qui a le droit de demander à tout moment les justificatifs de ces dépenses engagées. Ce type de métayage ne peut reposer que sur une certaine confiance entre les parties, sinon cela devient ingérable. Auquel cas, mieux vaut alors un métayage brut, dit « métayage franc » en Champagne.

Dans les deux cas, le métayer doit être autonome et assurer seul la direction et la surveillance de l’exploitation, sinon il ne s’agirait plus d’un bail mais d’une société de fait. Toutefois, le bailleur, compte tenu des investissements et de son intérêt à la conduite de l’exploitation garde un droit de contrôle. Droit de contrôle qui ne devrait pas aller jusqu’à « interdire un amendement ou des traitements supplémentaires qu’il ne souhaite pas financer », alerte Yves Bonnet.

La part du bailleur peut être servie en raisin, en bout de vigne ou en vin. Dans ce dernier cas, les frais de transformation et ou de mise en bouteille devront être remboursés au preneur sur la base des frais réels, ou d’un forfait prévu par les parties. La part en raisin intéressera plus souvent une coopérative ou un domaine équipé souhaitant réaliser sa propre vinification.

Un renouvellement des plantations à clarifier

Du fait de son obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations, le bailleur devrait assumer les frais de renouvellement. Toutefois contractuellement, les parties peuvent faire peser partiellement cet investissement sur le preneur. Les baux types de divers départements prévoient des règles très variées auxquelles les parties peuvent déroger dans le bail. Par exemple, le bail type de vigneronnage de la Saône-et-Loire détaille en trois pages les obligations du bailleur et du preneur. Ce dernier rebroche (complante) durant les 40 premières années de plantation à ses frais : il fournit le matériel non végétal et la main-d’œuvre, tandis que les plants sont financés par le propriétaire. En cas d’extension ou de plantation, les frais de main-d’œuvre pour les premières et les deuxièmes feuilles seront pris en charge par le bailleur et payés à la fin de l’année culturale au cours de laquelle auront été réalisés les travaux. Le bailleur prend également à sa charge les frais d’investissement : déracinage, dévitalisation, aménagement du sol, drainage, analyse des sols, amendements, palissage, frais de dossier administratif, etc.

Du fermage au bail au métayage franc

Audrey Promsy, de la maison de champagne Minard et filles, à Courmas, dans la Marne, a demandé à son père, bailleur, de remplacer le bail à ferme qui les liait par un bail à métayage franc, suite à la baisse de rendement commercialisable de ces dernières années.

En fermage, le loyer est fixe quels que soient les volumes produits et le prix de vente obtenu par le locataire, alors qu’en métayage le loyer est un pourcentage de la récolte en nature (raisin) ou en numéraire.

« Comme les rendements commercialisables autorisés par l’appellation champagne sont passés de 13 500 kg par hectare en 2013, l’année de mon installation à 9 000 kg par hectare en 2025, ma production a baissé d’un tiers, explique Audrey Promsy. Dans la même période, les fermages ont augmenté de 15 %. J’ai donc demandé à mon père de contribuer à cette baisse en transformant le bail en métayage, ce qu’il a généreusement accepté. La rentabilisation de l’exploitation passait notamment par là. En 2021, il m’a donné, ainsi qu’à ma sœur et ses petites-filles, la nue-propriété des parcelles, mais c’est bien lui qui, de son vivant, encaisse le loyer en tant qu’usufruitier. Comme nous sommes en famille, le pourcentage de récolte correspondant au loyer est de 20 % de la valeur de la récolte, proportion modeste. J’ai d’autres baux à métayage qui s’élèvent à 25 % et même au maximum légal autorisé : 33 %. » « On constate en Champagne que les loyers sont compris entre 12,5 et 33 % », précise Mathilde Jonot, juriste à Cerfrance CNEIDF ⁽¹⁾.

Selon l’usage en Champagne, le métayage est calculé sur la récolte brute, raison pour laquelle on le qualifie de « franc champenois », alors que l’article L417-3 du Code rural privilégie un pourcentage sur la marge, c’est-à-dire la récolte brute moins les charges de culture, définies par le contrat.

« Nous venons de déléguer à un prestataire le suivi de la mise en œuvre de nos baux à métayage »

Faute de transparence des bailleurs à métayage abandonnent ce bail rural et d’autres, comme le château de La Carelle, à Saint-Étienne-des-Ouillères, en Beaujolais, font appel à un tiers pour le suivi du contrat.

Les 139 hectares du groupement foncier agricole (GFA) exploitant le château de La Carelle sont loués par bail à métayage à une quinzaine de métayers. Ainsi, le château ne cultive pas les vignes, mais peut vinifier et commercialiser 3 000 hectolitres par an en moyenne. Cette répartition permet au viticulteur de ne pas investir dans les vignes et l’outil de vinification, allégeant ainsi le coût de son investissement. Outre les vignes, le GFA met à disposition de ses métayers une maison, un hangar et une place dans l’un de ses cinq cuvages.

Comment sont ventilés les frais ?

Toutefois, quand Élisabeth Marraud des Grottes a repris le domaine à la suite de son père, elle s’est rapidement rendu compte que la moitié ⁽¹⁾ de la récolte ne lui était pas livrée mais qu’elle devait plus de la moitié des frais correspondants : une perte non négligeable pour son château. En effet, si le métayer exploite des vignes louées et ses propres vignes, comment ventile-t-il les factures d’engrais, de produits phytosanitaires et de main-d’œuvre entre les deux domaines ? Une répartition en fonction de la surface n’est pas forcément conforme à la réalité. Quant à la vendange, plusieurs kilos peuvent facilement passer d’un côté ou de l’autre. De même, combien de temps est consacré pour les surfaces du bailleur et pour ses propres surfaces ?

« Le sujet est très délicat à aborder avec le locataire », avoue Élisabeth Marraud des Grottes. Il ne suffit pas d’accéder à la comptabilité, il faut contrôler quotidiennement le temps passé, la nature et les quantités de traitements réellement appliqués, peser les volumes vendangés au bout de chaque rang. « Nous avons fini par déléguer à une société tierce cette surveillance qui envenimait nos relations bailleur-preneur. »

Des clauses trop protectrices des locataires ?

Frédéric de Saint Jean, propriétaire et désormais exploitant en faire valoir direct de 12 hectares à Theizé, dans le Rhône, a fait le même constat. « Le métayage comme le fermage sont des cadres juridiques trop stricts et trop protecteurs du locataire. Il faudrait actualiser le régime juridique et laisser plus de souplesse aux clauses contractuelles », suggère-t-il. Il a pour sa part complètement arrêté le métayage, préférant gérer désormais ses vignes lui-même, « pour être maître de son domaine ».

« Si le métayer est également associé du bailleur, par exemple parce qu’ils sont de la même famille ou que le métayage constitue l’intégralité de son exploitation, quand le contrat est rédigé avec précision et appliqué avec rigueur et honnêteté, le métayage en soi reste un bon système », conclut Élisabeth Marraud des Grottes.