La sanction du non-paiement du fermage viticole

Dans le cas où le loyer n’est pas payé à la bonne date, le bailleur a le choix entre l’action en paiement et l’action en résiliation du bail, puisque le bailleur, peut sous certaines conditions, demander la résiliation.

Le propriétaire qui omet de réclamer le paiement des loyers et des charges à son locataire dispose d’un délai de cinq ans pour en effectuer la demande.

Par exemple, pour la campagne s’écoulant du 1er novembre 2017 au 31 octobre 2018, payable contractuellement le 1er juin 2019, le bailleur peut intenter une action en paiement jusqu’au 1er juin 2024. Il pourra également obtenir le paiement des intérêts de retard au taux légal sur le montant des fermages impayés.

L’action en résiliation du bail vient également sanctionner le défaut de paiement du fermage. Dans ce cas, le bailleur devra justifier de deux défauts de paiement du fermage après une mise en demeure restée infructueuse pendant trois mois. Il peut également s’agir d’une échéance de fermage restée impayée après l’envoi de deux mises en demeure restées sans effet pendant trois mois chacune.

La mise en demeure doit respecter un formalisme particulier : le courrier devra impérativement reprendre les dispositions de l’article L411-31 du Code rural sous peine d’irrecevabilité par le tribunal paritaire des baux ruraux. Dès que la mise en demeure est conformément envoyée au fermier, un délai de trois mois court à compter de la réception de celle-ci. Cette mise en demeure devra être adressée après la date de paiement prévue dans le bail et devra être envoyée par lettre recommandée avec accusé réception ou effectuée par acte d’huissier.

Ainsi, même si un paiement intervient après la dernière mise en demeure, le tribunal paritaire des baux ruraux pourra prononcer la résiliation du bail. De même, le preneur qui après mise en demeure ne s’acquitterait que d’une partie de sa dette courra le risque de voir le bail résilié, car le paiement partiel n’est pas libératoire.

Toutefois, la résiliation du bail pourra être écartée si le preneur justifie que les défauts de paiement résultent d’un cas de force majeure. Ainsi, le tribunal a déjà pu considérer que la perte d’une récolte, la maladie du fermier ou de son épouse ou encore le décès brutal du conjoint (Ccas, Civ. 3, 12 octobre 2010, 09-15.555) pouvaient constituer des motifs étant de nature à expliquer le défaut de paiement du fermage, et justifiant de ne pas résilier le bail.

Dans le cadre d’un arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2015 (C.cas., 3e Civ., 14-23.207), les juges ont sanctionné le défaut de paiement récurrent des fermages en privant le fermier de la possibilité de céder son bail, considérant en effet que le preneur doit être de bonne foi et ne doit pas avoir commis de manquements aux obligations résultant du bail.