Fin de bail et indemnité de sortie du fermier

Selon le Code rural, « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Mais encore faut-il arriver à prouver ces améliorations.

En principe, la preuve des améliorations résulte d’un état des lieux, lequel va permettre la distinction entre travaux d’entretien et grosses réparations, et faciliter le calcul de l’indemnité de sortie, lors de la comparaison avec l’état des lieux d'entrée. Cependant, en l’absence d’état des lieux, le preneur peut apporter la preuve des améliorations par tous moyens : analyse des sols, comparaison des rendements moyens en début et fin de bail, etc.

Par ailleurs, pour ouvrir droit à indemnisation, les améliorations apportées doivent avoir été faites régulièrement. Certains travaux doivent avoir été autorisés par le propriétaire, d’autres peuvent être exécutés librement par le preneur. Mais attention, si ce dernier effectue des travaux nécessitant une autorisation sans ou avant de l’avoir obtenue, il perd son droit à indemnité sur cette amélioration et pourra également être condamné à remettre le fonds en l’état antérieur. En outre, l’absence d’opposition de la part du bailleur ne vaut pas accord de sa part.

L’indemnité ne pourra porter que sur des travaux ou investissement apportant une plus-value, tels que la mise en place d’un système de gestion des effluents vinicoles, la plantation de cépages plus productifs, etc.

Le calcul de l’indemnité

L’article L411-71 du Code rural impose les modalités de calcul de l’indemnité. Par exemple, en ce qui concerne les plantations, il stipule que : « L'indemnité est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’œuvre, évaluées à la date d’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans que l’indemnité puisse excéder le montant de la plus-value apportée par ces plantations. » Le preneur a donc droit aux prix des plants, frais de plantations et autres, engagés avant l’entrée en production, ainsi qu’au coût de la main-d’œuvre,

- le tout réactualisé au jour de la fin du bail,

- et diminué de l’amortissement établi en fonction de la durée normale de l’espèce plantée.

Le Code rural ne prévoit pas l’intervention de la commission consultative paritaire des baux ruraux pour déterminer la durée d’amortissement à retenir pour les plantations, mais en pratique, il semble que les durées d’amortissement utilisées se situent autour de 25 à 27 ans.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire

Repères

• Selon le Code rural, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Toutefois, cette indemnité n’est pas due de plein droit et doit être justifiée pour permettre au preneur sortant de pouvoir y prétendre en fin de bail, et d’en obtenir le versement.