Découvrir le bail rural à clauses environnementales

Comme tout bail rural, le régime applicable au bail rural environnemental (BRE) est celui fixé par le statut du fermage, avec la possibilité, très encadrée par la loi, d’y faire figurer des clauses environnementales (article L 411-27 et article R 411-9-11-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime). Il devrait donc être dénommé dans la pratique « bail rural à clauses environnementales ».

Le bailleur peut souhaiter insérer des clauses respectueuses de l’environnement adaptées aux parcelles données à bail lors de la conclusion du bail initial, de son renouvellement ou en cours de bail par un avenant.

La faculté d’insérer des clauses environnementales ne s’exerce que dans trois cas de figure :

- Maintien d’une pratique culturale ou d’infrastructures écologiques préexistantes

Le bailleur peut entendre imposer à son preneur une pratique culturale figurant sur la liste fixée à l’article R 411-9-11-1 du Code rural et de la pêche maritime (CRPM), telle que le respect du cahier des charges de l’agriculture biologique, la préservation d’infrastructures agroécologiques (haies, mares, talus, fossés…), la diversification de l’assolement, la limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires. Ces pratiques devaient déjà être mises en œuvre par le précédent exploitant ou doivent être de nature à garantir le maintien des infrastructures constatées dans l’état des lieux annexé au bail.

- Qualité du bailleur

Si le bailleur est une personne morale de droit public ou agréée « entreprise solidaire », une association agréée de protection de l’environnement, une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation, le bailleur peut, sur l’ensemble du territoire, maintenir mais également créer ou mettre en œuvre, des pratiques environnementales répondant aux nécessités de la situation du bien loué en insérant des clauses environnementales figurant sur la liste fixée à l’article R 411-9-11-1 du CRPM.

- Situation des biens loués

Si les biens loués sont compris dans un périmètre particulièrement sensible, déjà concerné par une réglementation environnementale énumérée à l’article L 411-27 du CRPM, tout bailleur peut stipuler des clauses prescrivant des pratiques culturales de nature à en préserver la spécificité. Il s’agit des zones de protection de l’eau, de protection des espaces naturels, de protection de la biodiversité. Dans ce cas, il est également requis que ces espaces aient fait l’objet d’un document de gestion officiel et que les clauses du bail soient en conformité avec ce document.

Le bail incluant des clauses imposant au preneur des pratiques culturales respectueuses de l’environnement devra fixer les conditions dans lesquelles le bailleur peut s’assurer du respect des pratiques culturales. Le bailleur pourra mandater annuellement un expert foncier pour effectuer un contrôle.

L’établissement d’un état des lieux est plus que recommandé et paraît même avoir été imposé par le législateur pour les baux prévoyant des clauses de maintien de pratiques environnementales afin de prouver les pratiques existantes au moment de la conclusion du bail.

Concernant le fermage, les minima arrêtés par le préfet ne s’appliquent pas afin de pouvoir, si les parties le souhaitent, tenir compte des charges supplémentaires incombant au preneur du fait des clauses environnementales contenues dans son bail.

Le non-respect par le preneur des clauses environnementales prescrites par le bailleur en application de l’article L 411-27 du CRPM est un motif d’opposition à son renouvellement ou de résiliation du bail (Décision n° 18-25 460 de la Cour de Cassation du 6 février 2020).