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Marché foncier, quelles tendances en Auvergne-Rhône-Alpes ?

Premier bilan provisoire de l’activité de la Safer en Auvergne-Rhône-Alpes et dans le Cantal sur un marché de l’espace rural qui tend à se normaliser après des années 2021-2022 exceptionnelles.

Le marché du foncier rural en repli
© Union Cantal

Le décrochage est sans appel : la courbe traduisant l’évolution du marché de l’espace rural en Auvergne-Rhône-Alpes (Aura) en 2023 est nettement inférieure à celles des deux années antérieures. Les notifications des “biens ruraux” par les notaires à la Safer Aura accusent ainsi un recul de plus de 25 % rétrogradant de 7 milliards d’euros en moyenne sur les années 2021 et 2022 à 5,2 milliards en 2023, un atterrissage qui rejoint la tendance nationale. “On retombe à une année normale d’avant Covid”, analyse Bruno Pitot, directeur de la Safer Cantal, qui a présenté récemment ces chiffres au comité technique départemental. De fait, ce sont les deux années post-confinements qui revêtent un caractère exceptionnel, portées par la propension des urbains à renouer avec le doux air de la campagne en acquérant une maison avec un bout de terrain. Car, rappelle le directeur départemental, le marché de l’espace rural notifié à la Safer comprend certes les transactions relatives à des biens agricoles, libres comme occupés, mais également des biens forestiers, en zone naturelle (lacs...), des maisons à la campagne ainsi que des biens immobiliers non couverts par un document d’urbanisme. 

- 25 % en valeur en Aura 

“Ce sont beaucoup ce type de maisons qui accusent la crise en 2023”, commente Bruno Pitot. Des propriétés, fermettes, dont les prix ont eu tendance à flamber mais qui, avec la hausse des taux d’intérêt, trouvent aujourd’hui moins facilement preneurs. C’est notamment le cas dans des départements comme la Haute-Savoie frontalière de la Suisse, où il n’est pas rare de voir passer des ventes de chalet en altitude dépassant les 4 millions d’euros au profit d’acheteurs étrangers... Et ce n’est d’ailleurs pas un hasard si ce département alpin représente à lui seul, avec 1,187 € M€, quelque 17 % (en valeur) du marché de l’espace rural d’Auvergne-Rhône-Alpes, suivi par l’Isère (654 M€, - 30,5 %/2022), la Savoie (527 M€, - 22 %) et l’Ain (505 M€, - 27 %). Des locomotives qui enregistrent les plus fortes baisses en 2023. 

Dans ce paysage régional, avec une valeur de 109 M€ de biens notifiés, le Cantal fait figure de petit Poucet, ne pesant guère plus de 2 % et accuse un moindre repli (- 14,2 % en valeur) qu’expliquent la part prépondérante des biens agricoles dans le panier de transactions et des biens immobiliers bien moins onéreux qu’ailleurs. “Il y a quelques années, les statistiques montraient que le Cantal était le département d’Auvergne-Rhône-Alpes où le prix des maisons de campagne qui nous étaient notifiées était le moins cher ; on était alors à une moyenne de 103 000 € contre 336 000 € dans la Drôme et plus de 600 000 € en Haute-Savoie”, rappelle le directeur. Un bon point pour le Cantal : “Ces tarifs bas sont une chance, cela permet à des jeunes qui s’installent comme jeune agriculteur d’acheter plus facilement qu’ailleurs le corps de ferme de l’exploitation ; sans corps de ferme, on n’installerait pas ou beaucoup moins.” A contrario, ces mêmes installations restent handicapées par un prix des terres pour beaucoup prohibitif et qui demeurent parmi les plus élevés de la région. 

Le Cantal résiste mieux 

Quid de l’activité de la Safer Aura sur ce marché rural en repli ? Elle a suivi le mouvement mais dans une proportion bien moindre (de l’ordre de - 6 %) du fait notamment de quelques grosses opérations, à l’image de ce domaine viticole sociétaire vendu plusieurs millions d’euros. “Dans le Cantal, nos chiffres ne se sont pas effondrés, on a même une stabilité car on est resté concentré sur notre cœur de métier dans un contexte de marché plus tendu. On a traité autant voire plus de dossiers mais de moindre valeur”, décrypte Bruno Pitot, qui évoque des négociations plus difficiles et incertaines couplées à des délais d’accords bancaires qui se sont allongés. Au total, la Safer a rétrocédé dans le département 1 028 ha (132 dossiers pour un total de 9 M€) pour 6 638 ha notifiés (2 108 informations), un ratio un peu moindre qu’en 2022 : 1 338 ha rétrocédés (valeur 11 M€) pour 7 338 ha notifiés. Paradoxalement, ces tensions sur le marché ne se sont pas ressenties sur le nombre de candidatures, ces dernières étant même en hausse de 5 % sur l’année (237 candidats au total). 

Des références de prix hautes difficiles à bouger 

Quant au prix moyen des biens notifiés, il est lui aussi en baisse, de près de 300 €/ha pour atteindre 6 032 €/ha en 2023, même si certains hectares se sont encore négociés au-delà des 10 000 €. “Malgré de faibles revenus agricoles, on reste sur des références de prix hautes qu’on a dû mal à faire baisser”, regrette Hervé Lavergne, président du comité technique, réaffirmant la volonté de la Safer de réguler les ventes spéculatives et d’empêcher une surenchère du prix du foncier agricole. Moins de préemptions car moins de mitage Sur l’exercice écoulé, la Safer a également procédé à neuf opérations de préemption, sept préemptions simples, une préemption partielle et une avec révision prix. “Si on préempte moins dans le département qu’ailleurs (365 préemptions au total en Auvergne-Rhône-Alpes), c’est qu’on a beaucoup moins d’effet de mitage. Pour autant, lorsqu’on préempte, ce peut être pour de gros dossiers, 10, 15, 20 hectares”, indique Bruno Pitot. Ce mitage se caractérise, par exemple dans la Drôme ou l’Ardèche, par des achats de petites surfaces par des non agriculteurs pour y mettre des chevaux, y installer un mobil-home, une caravane... 

Sur un marché toujours ralenti en ce début d’année par le niveau des taux d’intérêt et une restriction des crédits, la Safer affiche son ambition de s’attaquer à terme davantage à la consommation foncière dite masquée : “Il ne faut pas s’interdire d’aller sur ces anciennes fermettes de Châtaigneraie avec 4-5 hectares autour qui se vendent à des non agriculteurs”, illustre le directeur. “Il faut qu’on aille sur ces marchés pour contrôler ces ventes avec un cahier des charges et éviter qu’il se crée de la précarité pour l’agriculteur qui prendrait après. On peut faire des choses bien, de petites installations,... C’est un enjeu de développement rural qui fait partie nos missions”, plaide-t-il.

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