Réussir vigne 21 décembre 2017 à 08h00 | Par Chronique juridique réalisée par Jurisvin

Tout savoir sur le métayage

Le bail à métayage est soumis aux règles du statut du fermage avec quelques particularités, notamment dues au principe de la participation financière du bailleur dans l’exploitation.

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Le statut du fermage s’applique au métayage, qui aura donc soit une durée de neuf ans, soit une durée prévue par les dispositions applicables aux baux à long terme.
Le statut du fermage s’applique au métayage, qui aura donc soit une durée de neuf ans, soit une durée prévue par les dispositions applicables aux baux à long terme. - © Patrick Cronenberger

Durée

Le statut du fermage s’applique au métayage, qui aura donc soit une durée de neuf ans, soit une durée prévue par les dispositions applicables aux baux à long terme. Toutefois, le métayer peut résilier le contrat tous les trois ans, en donnant son préavis dans les délais conformes aux usages locaux avant l’expiration de chaque période triennale (article L417-2 du Code rural).

Exploitation

C’est le métayer qui a la direction de l’exploitation, mais le contrat peut prévoir que le propriétaire y sera associé de telle ou telle manière.

Modalités de calcul du loyer

En principe, le partage des produits et des charges de l’exploitation s’effectue selon le principe de la règle du tiercement, c’est-à-dire 1/3 pour le propriétaire et 2/3 pour le métayer. Cependant une dérogation au partage des dépenses d’exploitation entre le preneur et le bailleur peut être autorisée par le préfet du département, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux (article L.417-3 du Code rural). Par exemple, le bail type du métayage dans le département de la Marne prévoit notamment que « sauf convention expresse contraire, le preneur supportera seul l’ensemble des dépenses d’exploitation, conformément aux dispositions de l’arrêté de monsieur le préfet de la Marne en date du 27 octobre 2010 ».

Conversion du métayage en fermage

Pour permettre aux parties de ne plus être assujetties à un calcul de loyer sur la base de son chiffre d’affaires, l’article L.417-11 du Code rural prévoit que le bailleur ou le preneur puisse demander la conversion du bail à métayage en bail rural. Cette demande doit être faite à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, et ce, douze mois à l’avance. Toutefois en cas de contestation, le tribunal paritaire doit, en fonction des intérêts en présence, ordonner la conversion dans l’un des cas ci-après :

- lorsque le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;

- lorsqu’il se refuse à participer au moins en proportion de sa part dans les bénéfices aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables à l’exploitation ;

- lorsqu’en raison d’une clause du bail ou d’un accord entre les parties, le preneur est propriétaire de plus de deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel ;

- ou encore lorsqu’une constante collaboration personnelle entre les parties n’a pu être assurée.

L’article L417-11 du Code rural permet au métayer d’imposer s’il le souhaite la conversion en fermage dès lors qu’il est en place depuis huit ans et plus. Le dernier projet de la loi d’avenir de 2014 prévoyait la suppression de cette faculté, mais seulement pour les baux à métayage conclus sur des parcelles plantées en vigne. Finalement cette suppression n’a pas été adoptée.

Fiscalité du métayage

Le bailleur conserve fiscalement la qualité d’exploitant. Il en résulte que le loyer perçu dans le cadre du métayage est considéré comme un bénéfice agricole alors que la rémunération du bailleur dans le cadre du fermage est considérée comme un revenu foncier. Cette qualité d’exploitant aura également des conséquences au regard du maintien du régime de l’amortissement, du régime des plus-values…

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Repères

Le métayage est un régime similaire à celui du fermage, avec toutefois quelques particularités. Le loyer perçu dans le cadre du métayage est notamment considéré comme étant un bénéfice agricole et non un revenu foncier.

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